Gyakori kérdések

A telekvásárlás előtt. Egy tervező néhány óra alatt ellenőrzi az építési övezeti besorolást, a beépítési határértékeket, a védőtávolságokat és a közműellátottságot — vagyis azt, hogy amit tervez, megvalósítható-e egyáltalán azon a telken. Ez a legolcsóbb tanácsadás, amit egy beruházás során vásárolhat.

Az építészeti tervezés (É jogosultság) az épület egészéért felel: rendeltetés, tömeg, alaprajz, szerkezeti rendszer, megjelenés, jogszabályi megfelelés. A szakági mérnökök (T, G, V, GT, TUÉ) egy-egy műszaki rendszert terveznek meg. Nagyobb épületnél mindkettőre szükség van, és általában az építész látja el a generáltervezői koordinációt.

Minimum hat: építészet (É), tartószerkezet (T vagy T-É), gépészet (G), villamosság (V), geotechnika (GT) és tűzvédelem (TUÉ). Ehhez jön rendszerint a közúti csatlakozás (KÉ-K), a víziközmű (VZ-TEL) és a technológiai tervező.

Azt, hogy egy szerződéssel megrendeli a teljes tervezést, és a szakági tervezők koordinálása, a terveik összehangolása, az ütközésvizsgálat és a hatósági kapcsolattartás a generáltervező feladata. A MÉK szerint minden tervezési megrendelésben ki kell jelölni egy generál feladatot ellátó, jogosultsággal rendelkező személyt.

Magánberuházásnál igen — ez a Design & Build modell. Két dolgot érdemes tudni: ilyenkor a tervező a kivitelező érdekét képviseli, ezért javasolt független tervellenőr vagy műszaki ellenőr; állami beruházásnál pedig a magasépítés területén jogszabályi összeférhetetlenség áll fenn.

A Magyar Építész Kamara és a Magyar Mérnöki Kamara nyilvános névjegyzékében, név vagy kamarai szám alapján. A jogosultsági kódokat a 266/2013. Korm. rendelet 1. melléklete határozza meg.

Az építésügyi hatóság a kérelmet elutasíthatja a tervező nem megfelelő jogosultsága miatt, és erről a területi szakmai kamarát is értesíti.

Igen, 2025. január 15. óta kötelező. A biztosítási összeg az éves nettó tervezési árbevételtől függ: 20 M Ft alatt legalább 10/20 M Ft, 1 Mrd Ft felett 100/200 M Ft (káreseményenként/évente). Ha nincs, a kamara legfeljebb hat hónapra megtilthatja a szakmagyakorlási tevékenységet.

Hat: tervezési program, koncepcióterv, engedélyezési terv, kiviteli terv, tenderterv és megvalósulási terv. Nem mindegyik kell minden projekthez, de a sorrendjük kötött.

A MÉK szakági és fázisonkénti arányaiból számítva: előkészítő fázis 15,4%, engedélyezési fázis 24,7%, megvalósítási (kiviteli) fázis 60,0%.

Az engedélyhez elég, az építéshez nem. Az engedélyezési terv nem tartalmazza a szerkezeti csomópontokat, a részletrajzokat, a konszignációkat, a kiviteli mélységű szakági terveket és a tételes költségkiírást.

A Méptv. 181. § (2) szerint minden anyag, szerkezet, termék és beépített berendezés megnevezését, helyzetét, méretét, mérettűrését, elvárt műszaki jellemzőit és minőségi követelményeit. Építész oldalon több mint harminc nevesített tervlapot, plusz a műszaki leírást, a helyiségkönyvet és az árazatlan, tételes mennyiségi kiírást.

Nem. A MÉK szabályzata kimondja: „A gyártmány- és műhelytervek semmiképpen nem részei a kivitelezési tervnek." Elkészítésük kivitelezői feladat; a tervező a tervezői művezetés keretében véleményezi és jóváhagyja őket.

Nem, kivéve a 281/2024. Korm. rendeletben megengedett eseteket. A külső alaprajzi méretet, a beépítési magasságot, a telken belüli elhelyezkedést, a szomszéddal határos falat, az alapozást vagy a tetőszerkezetet megváltoztató eltéréshez új építési engedély kell.

Nem önálló tervfajta, hanem a kivitelezői versenyeztetéshez összeállított csomag: műszaki leírás teljesítményjellemzőkkel, árazatlan mennyiségi kiírás, tervlapok az árazáshoz szükséges mélységben, ajánlati kötöttségek és értékelési szempontok.

Az üzemeltetéshez, a későbbi átalakításhoz, a hatósági eljárásokhoz, az ingatlanügyletekhez és a biztosítási kérdésekhez. Érdemes a kivitelezői szerződésben előírni, konkrét formai követelménnyel, és a végszámla feltételéhez kötni.

Szöveges dokumentum, amely az építtetői elvárásokat foglalja írásba, a 266/2013. Korm. rendelet szerinti 18 pontos tartalommal. Ez a tervezési szerződés műszaki alapja: enélkül a tervező sejtésekre tervez.

Új épületnél, ha meghaladja a 35 m² összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 m gerincmagasságot (lapostetőnél a 3,5 m párkánymagasságot). Kivétel a növénytermesztésre szolgáló üvegház, a fóliasátor és a felvonulási épület.

Ha teljesítménynyilatkozattal rendelkezik, a méretküszöböt meghaladja, és 180 napnál tovább áll fenn, akkor igen — a 281/2024. Korm. rendelet 17. §-a kifejezetten nevesíti a sátorszerkezetet.

Nulla. Az eljárás illetékmentes az 1990. évi XCIII. törvény 28. § (1) bekezdése alapján. Szakkérdés vizsgálatához azonban igazgatási szolgáltatási díj kapcsolódhat.

25 nap; szakkérdés vizsgálatával 35 nap; 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építménynél 75 nap. A szakhatóságok határideje 15 nap.

A véglegessé válástól számított 4 évig, és nem hosszabbítható meg. Ha az építést az engedély hatálya alatt — az építési napló megnyitásával igazoltan — megkezdték, a munka a munkaterület első átadásától számított 6 évig folytatható.

Az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis felhasználásával készített digitális, vektoros térkép. 2026. február 27-től minden építési engedélyezési eljárásban kötelező. Geodéziai tervezői minősítéssel rendelkező földmérő készíti.

A projekt jellegétől függően: környezetvédelmi előzetes vizsgálat (60 nap), teljes környezeti hatásvizsgálat, iparbiztonsági engedély, termőföld más célú hasznosítása, útkezelői hozzájárulás, településképi vélemény, tervtanács, rendeltetésmódosítási eljárás, közműegyeztetés, hálózati engedélyes teljesítménybővítés.

FMV zárónyilatkozat az e-naplóban, energetikai tanúsítvány az OÉNY-be feltöltve, zöldfelületi tanúsítvány a 282/2024. Korm. rendelet szerinti esetben, ingatlan-nyilvántartási vázrajz földhivatali záradékkal, és 2026 januárjától az építész tervező hozzájáruló nyilatkozata.

Ha a hatóság ezt megállapítja, az építési engedély iránti kérelmet elutasítja, és a folytatást azonnal megtiltja a szabálytalanság tárgyában hozott döntéséig.

A 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet. A korábbi 312/2012. Korm. rendelet 2024. október 1-jével hatályát vesztette, ahogy az OTÉK is — helyette a TÉKA (280/2024.) alkalmazandó.

Nagyobb épületnél a teljes tervezési szolgáltatás jellemzően a beruházási költség 2–6%-a. Fajlagosan a magyar piac tízszeres szórást mutat ugyanarra a szolgáltatásnévre: 1 000 Ft/m²-től (mintaterv adaptálása) 10 000 Ft/m²-ig (minden szakágas, egyedi engedélyezési terv). A MÉK 2026-os módszertana szerint egy 2 000 m²-es, F1 besorolású csarnoknál az engedélyezési fázis 7 109 Ft/m², a kiviteli 17 268 Ft/m².

Mert a tervezési idő nem lineárisan nő az alapterülettel: a MÉK szerint az alapterület duplázása csak 1,8-szorosára emeli az időt. Emiatt a fajlagos díj a méret növekedésével csökken — egy 20 000 m²-es épület tervezése négyzetméterenként kb. 43%-kal kevesebb munka, mint egy 1 000 m²-esé.

A MÉK 2026. január 1-jétől hatályos, területi egységre vetített ajánlott díjszámítási szabályzata, amely időráfordítás alapján számol: alapterület → tervosztály → bonyolultság → különszolgáltatások → rekonstrukció → generálszorzó → közép mérnöknapdíj.

Mert a kamarai számítás a szakszerű teljesítéshez minimálisan szükséges időráfordítást írja le a teljes alapszolgáltatásra, és elsősorban a közbeszerzési „aránytalanul alacsony ár" küszöbének (70%) meghatározására készült. A magánpiaci megbízások általában szűkebb terjedelműek, és a piacon erős az árverseny.

A MÉK díjszámítása szerint LOD200 szinten +10%, LOD300 szinten +20%, LOD350 szinten +30%. LOD350 felett a szabályzat szerint már nem tervezői feladat.

Átalánydíjas elszámolásnál a MÉK ajánlása szerint a teljes tervezési időráfordítás 24%-a, és a szolgáltatás mértéke nem lehet több szakáganként heti egy teljes munkanapnál. Tényleges elszámolásnál minden megkezdett alkalom fél mérnöknap, a 4 óránál hosszabb teljesítés egész; a közlekedés ideje beleszámít.

A kamarai ajánlás szerint a teljes tervezői szolgáltatás időráfordításának 12%-a. Állami beruházásnál a tervellenőr alkalmazása kötelező.

Átlagos bonyolultságú, 1 000–5 000 m²-es épületnél a döntéstől a jogerős engedélyig 3–5 hónap, a kivitelezés megkezdéséig 6–9 hónap. Ez nem tartalmazza a megrendelői döntési időt.

Jellemzően: geodéziai felmérés és tervezési alaptérkép (~110–150 ezer Ft), talajvizsgálati jelentés (~380 ezer Ft-tól), e-közmű rendszerhasználati díj, szakhatósági igazgatási szolgáltatási díjak, környezetvédelmi eljárás, tervezői művezetés (ha külön tétel), energetikai tanúsítvány, zöldfelületi tanúsítvány, és a gyártmány- és műhelytervek.

A kamarai díjszámítás szerinti díj a dokumentáció egyszeri felhasználását tartalmazza. Többszöri vagy korlátlan felhasználást a szerződésben kell rendezni, a MÉK–MMK közös, ismételt felhasználásra vonatkozó szabályzata szerinti díjjal.

A 266/2013. Korm. rendelet 1. melléklete szerinti szakterületi jelölések: É (építészet), BÉ (belsőépítészet), T / T-É (tartószerkezet), HT (hídszerkezet), G (építmények gépészete), G-ÉF (épületfizika), V (építményvillamosság), GT (geotechnika), K (táj- és kertépítészet), KÉ-K (közúti építmények), VZ-TEL (települési víziközmű), TUÉ / TUJ / TUO (tűzvédelem).

Meghatározott mértékadó kockázati osztály és alapterület felett kizárólag tűzvédelmi szakértő vagy tűzvédelmi tervezői jogosultsággal (TUÉ) rendelkező személy. A tevékenységet a 375/2011. (XII. 31.) Korm. rendelet szabályozza.

GT (geotechnikai tervezési) jogosultsággal rendelkező tervező. Az Eurocode 7 bevezetése óta a korábbi talajmechanikai szakvélemény kettévált talajvizsgálati jelentésre és geotechnikai tervezési beszámolóra.

Mert 2017. július 1. óta a tervezéshez szükséges adatokat kizárólag a tervezői jogosultsággal rendelkező, az e-közmű rendszerben regisztrált tervező vagy az általa képviselt vállalkozás igényelheti (324/2013. Korm. r.).

A tervezői művezető azt ellenőrzi, hogy a terv szerint épül-e az épület, és ő értelmezi a saját tervét. A műszaki ellenőr a beruházó megbízásából a kivitelezés minőségét, mennyiségét és szerződésszerűségét ellenőrzi, ellenjegyzi az e-naplót és igazolja a teljesítést. A kettő nem helyettesíti egymást.

A kivitelező által biztosított szakember, aki a kivitelezés szakszerűségéért felel, vezeti az e-építési naplót és megteszi a zárónyilatkozatot. A beruházót nem ő képviseli — arra a műszaki ellenőr való.

Kötelező elektronikus dokumentáció minden engedélyhez vagy bejelentéshez kötött építési tevékenységnél. Az adatai visszamenőleg nem javíthatók, ezért vita esetén ez a beruházó legerősebb bizonyítási eszköze. 2025. október 1-jétől kötelező benne az alapozás elkészültének bejelentése 3 napon belül.

Jogilag nem — a 2023. évi C. törvény szerint kötelező tervezői szolgáltatás. Gyakorlatilag pedig különösen nem javasolt: 2026 januárjától a használatbavétel feltétele az építész tervező hozzájáruló nyilatkozata, és egy tervező nem fog nyilatkozni olyan épületről, amelynek a megvalósulását nem követte.