A rövid válasz
Nagyobb épületnél — ipari csarnok, logisztikai központ, irodaház, kereskedelmi vagy közösségi épület — a teljes tervezési szolgáltatás, minden fázissal és minden szakággal, jellemzően a beruházási költség 2–6%-a. Az arány az épület összetettségével nő: egy egyszerű raktárnál a sáv alsó, egy technológiai üzemnél vagy egészségügyi épületnél a felső harmadában van.
Fajlagosan viszont a magyar piac tízszeres szórást mutat ugyanarra a szolgáltatásnévre: a csarnok engedélyezési tervére 1 000 Ft/m²-től 10 000 Ft/m²-ig találunk nyilvános árat. Ez nem árverseny, hanem tartalmi zűrzavar — és ennek az oldalnak éppen az a célja, hogy feloldja.
Az átlag semmit nem mond el a konkrét projektjéről. Az alábbiakban megmutatjuk, mi mozgatja a számot.
Mi határozza meg a tervezési díjat? — a hivatalos módszertan
A Magyar Építész Kamara 2026. január 1-jétől hatályos, területi egységre vetített ajánlott díjszámítási szabályzata időráfordítás alapján számol. Ennek oka, hogy a szabályzat maga is kimondja: a beruházási költség arányában történő díjszámítást ma ellehetetleníti, hogy „az egyes építmények kivitelezési költségbecsléséhez jelenleg használható és hiteles adatbázis nem áll rendelkezésre."
A módszertan öt tényezőre bontja a kérdést.
1. Az alapterület — de nem lineárisan
A szabályzat kiindulási bázisa: 1 000 m² alapterületű épületnél a minimális tervezési időráfordítás 200 mérnöknap.
A méret és az idő viszont nem egyenesen arányos. Az alapterület duplázása nem duplázza, hanem 1,8-szorosára emeli a tervezési időt — mert egy nagyobb épület nem kétszer annyi döntést jelent, csak nagyobb rajzokat.
A képlet: T = 200 × 1,8^log₂(A/1000)
| Alapterület | Alap tervezési időtartam |
|---|---|
| 500 m² | 111 mérnöknap |
| 1 000 m² | 200 mérnöknap |
| 2 000 m² | 360 mérnöknap |
| 3 000 m² | 508 mérnöknap |
| 5 000 m² | 783 mérnöknap |
| 10 000 m² | 1 409 mérnöknap |
| 20 000 m² | 2 537 mérnöknap |
Amit ebből érdemes megjegyezni: a fajlagos (Ft/m²) tervezési díj a méret növekedésével csökken. Egy 10 000 m²-es csarnok tervezése négyzetméterenként lényegesen olcsóbb, mint egy 1 000 m²-esé. Ez a legfontosabb ok, amiért nem lehet egyetlen Ft/m² számot mondani.
2. A funkció — tervosztály
A szabályzat öt tervosztályba sorolja az épületeket a funkciójuk szerint, és mindegyikhez szorzót rendel:
| Tervosztály | Szorzó | Jellemző épületek |
|---|---|---|
| F1 | 0,6 | Terménytároló, siló, szárító, műhelycsarnok, raktár (üzemi berendezés nélkül), gépkocsitároló |
| F2 | 0,8 | Istálló, hűtőház, malom, borpince, palackozó, gyümölcsfeldolgozó, veszélyes anyagraktár, repülőgéphangár, buszgarázs, kazánház, transzformátorállomás, egyszintes áruház, üzletközpont, bemutatóterem, piac |
| F3 | 1,0 | Borászat, járműjavító, pékség, gépgyár, szerelőcsarnok, nyomda, többszintes és magasraktár (ipari létesítmény üzemi berendezéssel), nagykonyha, mosoda, hulladékégető, bölcsőde, óvoda, iskola, többszintes áruház, vásárcsarnok, étterem, sporttelep, tornaterem, művelődési ház, irodaház, igazgatási épület, mélygarázs, parkolóház, üzemanyagtöltő, panzió, idősek otthona, orvosi rendelő |
| F4 | 1,2 | Erőmű, ipari laboratórium, egyetem, templom, stadion, sportcsarnok, fedett uszoda, színház, mozi, múzeum, könyvtár, stúdió, bíróság, bank, pályaudvar, repülőtér, reprezentatív szálloda, rendelőintézet, vágóhíd |
| F5 | 1,4 | Operaház, koncertterem, konferenciaközpont, klinika, kórház, gyógyfürdő, műemlékfelújítás |
Vegyes funkció esetén — például egy csarnok irodaszárnnyal — ha az eltérő funkció eléri az alapterület 10%-át, területarányosan kell középértéket képezni. Legfeljebb három eltérő funkciónál alkalmazható.
3. A bonyolultság
A szabályzat összetettségi szorzókat is alkalmaz, amelyek összeszorzódnak:
| Kategória | Szorzó | Példák |
|---|---|---|
| B1 | ×1,05 | Rögzített építési költséghez alkalmazkodás · rövidebb vagy szakaszos építési idő · a javasoltnál rövidebb tervezési idő · külföldi szabványok alkalmazása · egyedi építéstechnológia · különleges építési körülmények · költségvetés beárazása · idegen nyelvű tervszolgáltatás (EU-nyelv) |
| B2 | ×1,1 | Műemléki környezet, világörökség, tájvédelmi körzet, nemzeti park · kiemelt településképi jelentőség · különleges talajviszonyok, különleges alapozási igény · egyedi szerkezeti-mérnöki megoldás · kísérleti szerkezet · BIM LOD200 |
| B3 | ×1,2 | Minden szokásostól eltérő szakág vagy szakértő (akusztika, technológia stb.) · egyedi és összetett működésű, több funkciót tartalmazó, nem szokványos technológiájú épület · ritkán alkalmazott szakipari feladat · BIM LOD300 |
| B4 | ×1,3 | Magasabb igényszintű lakóépület · BIM LOD350 (e felett már nem tervezői feladat) |
| B5 | ×0,6 | Korábbi terv ismételt felhasználása (adaptálás) |
4. Rekonstrukció
| Szorzó | Mit jelent | |
|---|---|---|
| R1 | 0,6 | Egyszerű felújítás — építőmesteri, szakági beavatkozás nélkül |
| R2 | 0,8 | Részleges felújítás — részleges szerkezeti módosítás, gépészeti és villamos korszerűsítés |
| R3 | 1,1 | Teljes rekonstrukció — minden szakágra kiterjedő átépítés |
5. A generáltervezés
A generál tevékenység díja a teljes tervezési díj 12%-a, amit a szabályzat 1,12-es szorzóként érvényesít.
A képlet
KT = ((T × F × B × K × R) + X + TB + TT + TZ + SZ) × G
TD = KT × MDahol KT a korrekciókkal módosított teljes tervezési minimális időtartam, T az alap tervezési időtartam, F a tervosztályszorzó, B a bonyolultsági szorzók összessége, K a különszolgáltatások szorzói, R a rekonstrukciós szorzó, X az egyedileg számolt különszolgáltatások, TB/TZ/TT a belsőépítész, tájépítész és tűzvédelmi tervező időráfordítása, SZ az egyéb szakágak, G a generálszolgáltatás szorzója, MD pedig az adott évi közép mérnöknapdíj.
A mérnöknapdíj
2025. évi közép mérnöknapdíjak tervosztályonként (a MÉK szabályzat melléklete szerint, nettó):
| Tervosztály | Ft/mérnöknap |
|---|---|
| F1 | 237 927 |
| F2 | 245 858 |
| F3 | 257 754 |
| F4 | 269 650 |
| F5 | 281 547 |
A mérnöknapdíj átalánydíj: tartalmazza a tervfeldolgozás költségét, az ügyviteli és rezsiköltségeket, a béreket és járulékokat, a bank- és adójellegű költségeket, a bérleti díjakat, a tervezői felelősségbiztosítás díját, a kommunikációs és közlekedési költségeket, a képzést, a marketinget, az amortizációt, valamint az elkészített alkotás egyszeri felhasználási díját.
Összehasonlításul a Magyar Mérnöki Kamara 2025. évi ajánlott nettó napidíjai: kiemelt mérnök 420 000 Ft, irányító mérnök 307 000 Ft, önálló mérnök 244 000 Ft, beosztott mérnök 185 000 Ft, kezdő mérnök 123 000 Ft.
A kamarai díjszámítás eredménye — a teljes táblázat
Az alábbi táblázat a fenti módszertan szerint számított, teljes tervezői szolgáltatás ajánlott minimális díját mutatja: minden tervfázissal, a négy alapszakággal és a 12%-os generáldíjjal, bonyolultsági szorzók nélkül, a 2025. évi közép mérnöknapdíjakkal. Nettó forint, zárójelben a fajlagos Ft/m² érték.
| Alapterület | F1 raktár, műhelycsarnok | F2 hűtőház, egyszintes áruház | F3 gyár, irodaház, iskola | F4 sportcsarnok, szálloda | F5 kórház, műemlék |
|---|---|---|---|---|---|
| 500 m² | 17,8 M Ft (35 530) | 24,5 M (48 953) | 32,1 M (64 152) | 40,3 M (80 535) | 49,1 M (98 103) |
| 1 000 m² | 32,0 M (31 977) | 44,1 M (44 058) | 57,7 M (57 737) | 72,5 M (72 482) | 88,3 M (88 293) |
| 2 000 m² | 57,6 M (28 780) | 79,3 M (39 652) | 103,9 M (51 963) | 130,5 M (65 234) | 158,9 M (79 464) |
| 3 000 m² | 81,2 M (27 059) | 111,8 M (37 282) | 146,6 M (48 857) | 184,0 M (61 335) | 224,1 M (74 714) |
| 5 000 m² | 125,2 M (25 038) | 172,5 M (34 497) | 226,0 M (45 207) | 283,8 M (56 752) | 345,7 M (69 132) |
| 10 000 m² | 225,3 M (22 534) | 310,5 M (31 047) | 406,9 M (40 687) | 510,8 M (51 077) | 622,2 M (62 219) |
| 20 000 m² | 405,6 M (20 281) | 558,8 M (27 942) | 732,4 M (36 618) | 919,4 M (45 969) | 1 119,9 M (55 997) |
Saját számítás a MÉK 2026.01.01-től hatályos ajánlott díjszámítási szabályzata alapján. A táblázat tájékoztató jellegű; a konkrét díj a bonyolultsági és különszolgáltatási szorzóktól, valamint az egyéb szakágak időráfordításától is függ.
Melyik fázis mennyibe kerül?
A szabályzat megadja a szakági és a fázisonkénti arányokat is. A kettőt összeszorozva megkapjuk, hogy egy-egy fázis mekkora hányadát teszi ki a teljes tervezési díjnak:
| Fázis | Arány a teljes tervezési díjból |
|---|---|
| Előkészítő fázis (tervezési program, koncepcióterv) | 15,4% |
| Engedélyezési fázis | 24,7% |
| Megvalósítási (kiviteli) fázis | 60,0% |
- Előkészítő fázis (tervezési program, koncepcióterv)15,4%
- Engedélyezési fázis24,7%
- Megvalósítási (kiviteli) fázis60,0%
A szakági bontás: építész 52% · tartószerkezet 17% · épületgépészet 17% · épületvillamosság 14%
A fázisarányok szakáganként:
| Szakág | Előkészítő | Engedélyezési | Kiviteli |
|---|---|---|---|
| Építész | 25% | 30% | 45% |
| Tartószerkezet | 5% | 25% | 70% |
| Épületgépészet | 5% | 20% | 75% |
| Épületvillamosság | 5% | 10% | 85% |
Ez a legfontosabb szám ezen az oldalon: aki csak engedélyezési tervet vásárol, a tervezési munkának kb. egynegyedét vette meg.
Kiegészítő szolgáltatások aránya
| Szolgáltatás | A teljes tervezési időráfordítás arányában |
|---|---|
| Tervezői művezetés | 24% (TM = 0,24 × KT) |
| Tervellenőrzés | 12% (TE = 0,12 × KT) |
| Generáltervezés | 12% (G = ×1,12) |
| BIM LOD200 / LOD300 / LOD350 | +10% / +20% / +30% |
És most az őszinte rész: miért van tízszeres szórás a piacon?
Ha összegyűjti a magyar weben fellelhető, csarnoktervezésre vonatkozó nyilvános árakat, ezt kapja:
| Forrás jellege | Tétel | Ár |
|---|---|---|
| Mintaterv-alapú tervezőoldal | Engedélyezési terv, egyedi terv alapján | 3 000 Ft/m² |
| ugyanaz | Kiviteli terv, egyedi terv alapján | 4 500 Ft/m² |
| Ár-összehasonlító portál | Egyszerű, 300–500 m² csarnok tervezési díja | 1 500 – 2 500 Ft/m² + áfa |
| ugyanaz | 1 000 m² feletti vagy speciális (darupálya, többszintes) | 1 000 – 1 800 Ft/m² + áfa |
| Szakmai tudástár | Építési engedélyezési terv, minden szakággal | 8 000 – 10 000 Ft/m² |
| A MÉK 2026-os számítása | Engedélyezési fázis, 2 000 m², F1 (raktár, műhelycsarnok) | 7 109 Ft/m² |
| A MÉK 2026-os számítása | Kiviteli fázis, ugyanarra | 17 268 Ft/m² |
Ugyanarra a szolgáltatásnévre tízszeres a szórás. Ez nem azért van, mert az egyik tervező tízszer drágább. Azért van, mert tíz különböző terméket hívnak ugyanannak.
A szórás négy oka
1. Mintaterv vagy egyedi terv? Egy tipizált csarnokterv adaptálása és egy technológiához szabott egyedi terv nem ugyanaz a munka. Ezt maga a kamarai szabályzat is elismeri: a korábbi terv ismételt felhasználása (adaptálás) B5 = ×0,6 szorzót kap. Aki 1 000–1 500 Ft/m²-t kér, jó eséllyel meglévő tervet adaptál — ami legitim megoldás, ha a projekt tipizálható, de nem az, ha technológia van benne.
2. Melyik fázis? Az engedélyezési fázis a tervezési munka 24,7%-a, a kiviteli 60%-a. Aki tervezési díjat mond, gyakran csak az elsőt árazza.
3. Hány szakág? Az építész és statikus kettőse, illetve a minden szakágra kiterjedő tervezés — tűzvédelemmel, technológiával, geotechnikával — között nagyságrendi a különbség. A négy alapszakág aránya 52 / 17 / 17 / 14 százalék; a tűzvédelem, a technológia, a geotechnika, a közmű és az út ezen felül számítandó.
4. Milyen mélységben? A kamarai tartalmi szabályzat több mint harminc építész tervlapot sorol fel a kiviteli tervhez, a helyiségkönyvvel és a tételes mennyiségi kiírással együtt. Egy 8 tervlapos és egy 35 tervlapos kiviteli terv között nem az ár a különbség.
Hol helyezkedik el ebben a kamarai számítás?
Középen — nem fölötte. A 2 000 m²-es, F1 besorolású csarnok engedélyezési fázisára a kamarai módszertan 7 109 Ft/m²-t ad, ami a piaci 1 000–10 000 Ft/m²-es sáv felső harmada, de nem haladja meg azt.
A legnagyobb eltérés a kiviteli tervnél van: kamarai 17 268 Ft/m² szemben a piacon látott 4 500 Ft/m²-rel. Ez a különbség nagyrészt tartalmi: a kamarai szabályzat szerinti teljes kiviteli tervtartalom lényegesen több, mint amit a piac egy része kiviteli tervnek nevez.
És mit mond erről maga a szabályzat?
A MÉK szabályzata kimondja, hogy a kalkulált érték erősen ajánlott érték, ettől felfelé el lehet térni, lefelé való eltérés nem javasolt, mert nem garantálja szakszerű teljesítést, és hogy a kalkulált időráfordítás 70%-a az a minimális küszöbérték, ami alá a teljesítés időszükséglete nem csökkenhet.
Ugyanez a 70% jogszabályi küszöb is: az állami építési beruházások rendjéről szóló 2023. évi LXIX. törvény 36. § (5) bekezdése szerint közbeszerzésben az aránytalanul alacsony ár értékhatárát a kamarai díjszámítás szerinti ár 70%-a alatti mértékének figyelembevételével kell meghatározni.
A gyakorlati tanács ebből: ne az árat hasonlítsa össze, hanem a tervjegyzéket. Kérje el minden ajánlathoz, hogy melyik fázisban melyik tervlap, melyik műszaki leírás és melyik számítás készül el. Néhány perc alatt kiderül, hogy két ajánlat között kétszeres árkülönbség van-e, vagy kétszeres tartalomkülönbség.
Valós piaci árszintek 2026-ban — tájékoztatásul
| Tétel | Nyilvános magyar árszint |
|---|---|
| Csarnok tervezési díja, egyszerű, 300–500 m² | 1 500 – 2 500 Ft/m² + áfa |
| Csarnok tervezési díja, 1 000 m² felett vagy speciális | 1 000 – 1 800 Ft/m² + áfa |
| Engedélyezési terv, egyedi terv alapján | 3 000 Ft/m² |
| Kiviteli terv, egyedi terv alapján | 4 500 Ft/m² |
| Építési engedélyezési terv, minden szakággal | 8 000 – 10 000 Ft/m² |
| Tervezési m²-ár általánosan (lakó és kisebb épület) | 4 000 – 10 000 Ft/m² |
| Alapozási, födém- vagy fedélszerkezeti terv | 1 300 – 1 524 Ft/m² |
| Acélszerkezet tervezése | 1 700 – 1 905 Ft/m² |
| Teljes statikai kiviteli terv (kisebb épület) | 635 000 – 1 016 000 Ft |
| Mérnöki óradíj | ~25 000 Ft/óra |
| Mérnöknap (piaci) | ~321 000 Ft/nap |
| Talajvizsgálat: 4 m mély furat | 50 000 Ft |
| Talajvizsgálat: 5 m mély furat | 60 000 Ft (+ útiköltség ~120 Ft/km) |
| Példa: 300 m² csarnok, 3 db 4 m furat, 80 km-re | 169 200 Ft + áfa |
| Talajvizsgálat nagyobb épületnél | ~20 000 Ft/fm, min. ~380 000 Ft |
| Geodéziai felmérés, tervezési alaptérkép | ~110 000 – 150 000 Ft |
| Tervezői művezetés alkalmanként | 31 750 – 140 000 Ft |
| Sürgősségi felár | 150 000 Ft-tól |
Egy elterjedt kamarai rutinszabály szerint a vázlatterv és az engedélyezési terv építészeti tervezése a beruházás kb. 2,6–3,0%-a. Egy 250 m²-es, 50 millió forintos építési költségű épületnél ez kb. 1,4 millió forint, azaz nagyságrendileg 5 000 Ft/m².
Mit tartalmaz a mi ajánlatunk?
Minden ajánlatunkhoz tételes tervjegyzéket mellékelünk: melyik fázisban melyik tervlap, melyik műszaki leírás és melyik számítás készül el. Nem „építészeti tervdokumentáció" szerepel benne, hanem nevesített munkarészek.
Ami minden ajánlatunkban benne van:
- a vállalt tervfázisok pontos megnevezése és tartalma
- a lefedett szakágak és a hozzájuk tartozó jogosultsági kódok
- a fázisonkénti határidő
- a fizetési ütemezés fázisokhoz kötve
- és külön felsorolva az is, ami NINCS benne — például a gyártmány- és műhelytervek, amelyek a kamarai szabályzat szerint nem részei a kiviteli tervnek
Fix áras ajánlatot adunk, amint a tervezési program elkészült. Addig nagyságrendet mondunk, mert az őszintébb — a díjat négy tényező határozza meg, és ezek közül kettő csak a program során derül ki.
A fizetési ütemezés fázisokhoz kötött: tervezési program és koncepcióterv a fázis végén 100%, engedélyezési terv 40% szerződéskor és 60% benyújtáskor, kiviteli terv 30–40–30% arányban, mérföldkövekhez kötve. Előlegszámlát csak az engedélyezési fázistól kérünk.
Gyakori kérdések
Miért nem tud azonnal árat mondani a telefonban?
Mert a díjat négy dolog határozza meg, és ezek közül telefonban legfeljebb kettő derül ki: az alapterület, a funkció (tervosztály), a bonyolultság (technológia, talaj, szabványok, BIM) és a szolgáltatás terjedelme (mely fázisok, mely szakágak). Nagyságrendet viszont az első beszélgetésben tudunk mondani, és ez általában elég a döntéshez, hogy érdemes-e tovább beszélnünk.
Mennyivel drágább, ha BIM-modellt is kérek?
A kamarai díjszámítás szerint LOD200 szinten +10%, LOD300 szinten +20%, LOD350 szinten +30%. LOD350 felett a szabályzat szerint már nem tervezői feladat. Hogy megéri-e, az attól függ, hány szakág fut szűk térben: egy egyszerű raktárnál általában nem, egy technológiai üzemnél vagy irodaháznál általában igen.
Miért kell külön fizetni a tervezői művezetésért, ha az kötelező?
Mert a 2023. évi C. törvény szerint kötelező tervezői szolgáltatás, de a kamarai szabályzat szerint nem része a tervezői alapszolgáltatásnak — külön kell rá szerződni (kivéve az állami beruházásokat). A javasolt átalány a teljes tervezési időráfordítás 24%-a, de tényleges teljesítés alapján, mérnöknapokban is elszámolható.
Beleszámít-e a tervezési díjba a terv többszöri felhasználása?
Nem. A kamarai szabályzat szerint a számított tervezési díj a tervdokumentáció egyszeri felhasználását tartalmazza. Ha többszöri vagy korlátlan felhasználásra van szükség — például ugyanazt a csarnoktípust több telephelyen is meg akarja építeni —, azt külön kell megállapodni. A díjszámított érték ilyenkor a MÉK–MMK közös szabályzata szerinti ismételt felhasználási díjjal növekszik.
Mi történik, ha a projekt közben megváltoznak az igények?
Ez normális, és nem baj — ha a szerződés kezeli. A tervezési programban rögzítjük a költségkeretet és a keret túllépésének jóváhagyási rendjét, valamint azt, hogy keretcsökkentésnél hogyan módosulnak a műszaki elvárások. A tervezési fázison belüli változtatás jellemzően nem jár többletdíjjal; a már lezárt fázis újratervezése igen, mérnöknap-alapon elszámolva.