A tervezés hat fázisa
A legtöbb félreértés abból származik, hogy a beruházó „tervet" rendel, a tervező pedig „tervfázist" ad. Itt megmutatjuk, mi a különbség — és melyik mennyibe kerül.
A hat fázis egyben
| # | Fázis | Mire jó | Jogszabályi alap |
|---|---|---|---|
| 1 | Tervezési program | A beruházói elvárások írásba foglalása. A tervezési szerződés műszaki alapja. | 266/2013. 16. § (3); Méptv. 66. § (3) |
| 2 | Koncepcióterv (tanulmány-, vázlatterv) | Beépítési és tömegváltozatok, döntéshozatal, első költségszint | kamarai szabályzat |
| 3 | Engedélyezési terv | Az építési engedély megszerzése | 281/2024. Korm. r. |
| 4 | Kiviteli terv | Az épület tényleges megépítése, tételes költségkiírással | 191/2009. Korm. r. + MÉK szabályzat |
| 5 | Tenderterv | Kivitelezői versenyeztetés, összehasonlítható ajánlatok | 322/2015. Korm. r. |
| 6 | Megvalósulási terv | A megépült állapot dokumentálása, üzemeltetés | 191/2009.; 299/2018. Korm. r. |
Melyik fázis mennyibe kerül — a teljes tervezési díj arányában
Ez az a számítás, amit a magyar piacon szinte sehol nem talál meg. A Magyar Építész Kamara 2026. január 1-jétől hatályos díjszámítási szabályzata két bontást ad meg: a szakági arányokat és a fázisonkénti arányokat szakáganként. A kettőt összeszorozva megkapjuk, hogy egy-egy fázis mekkora részét teszi ki a teljes tervezési munkának.
| Szakág | Arány |
|---|---|
| Építész terv | 52% |
| Tartószerkezeti terv | 17% |
| Épületgépész terv | 17% |
| Épületvillamos terv | 14% |
| Szakág | Előkészítő | Engedélyezési | Megvalósítási (kiviteli) |
|---|---|---|---|
| Építész | 25% | 30% | 45% |
| Tartószerkezet | 5% | 25% | 70% |
| Épületgépészet | 5% | 20% | 75% |
| Épületvillamosság | 5% | 10% | 85% |
- Előkészítő fázis (tervezési program, koncepcióterv)15,4%
- Engedélyezési fázis24,7%
- Megvalósítási (kiviteli) fázis60,0%
Melyik fázist mikor kell megrendelni?
- Van egy ötlet, nincs telek
- Tervezési program + telekvizsgálat
- Van telek, nincs döntés a beépítésről
- Tervezési program + Koncepcióterv
- Eldőlt a koncepció, engedély kell
- Engedélyezési terv (+ a hozzá tartozó eljárások)
- Van engedély, kivitelezőt keresünk
- Kiviteli terv (+ tételes költségkiírás) vagy Tenderterv, ha versenyeztetni akarunk
- Épül az épület
- Tervezői művezetés
- Elkészült
- Megvalósulási terv + használatbavétel
Gyakori kérdések
Meg lehet-e spórolni valamelyik fázist?
A koncepciótervet igen, ha a beruházó pontosan tudja, mit akar, és az épület egyszerű. A kiviteli tervet elméletileg is meg lehet spórolni, gyakorlatilag viszont ez az egyik legdrágább döntés, amit egy beruházó hozhat: a kivitelező ilyenkor a saját értelmezése szerint épít, a különbözetet pedig a beruházó fizeti pótmunkaként. A tervezési programot pedig soha nem érdemes: ez az egyetlen fázis, ami szinte semmibe nem kerül, és a legtöbbet spórolja.
Egyszerre lehet-e engedélyezési és kiviteli tervet készíttetni?
Részben. A kiviteli terv nem térhet el a véglegessé vált engedélytől és a záradékolt dokumentációtól, ezért a kiviteli tervezés érdemi része csak az engedélyezési terv lezárása után futhat — de az előkészítő munkák és bizonyos szakági részletek párhuzamosíthatók. Ezzel tipikusan 3–5 hét nyerhető.
Ki dönti el, melyik fázis kell?
A megrendelő — de a tervezőnek kötelessége írásban tájékoztatni, ha a szerződés nem fedi a kamarai szabályzat és a jogszabályok szerinti minimális tartalmat. Ez a MÉK szabályzat kifejezett előírása.
Mondja el, mit szeretne építeni
Egy rövid beszélgetésből általában kiderül, hogy a projekt milyen tervfázisokat igényel, mennyi idő és milyen nagyságrendű díj tartozik hozzá. Ez az egyeztetés nem kötelezi semmire.
Ha már van telke, koncepciója vagy futó projektje, küldje el az adatokat — így az első válaszunkban már konkrét ütemtervet és díjszerkezetet tudunk adni.