A négy kritikus döntés
1. Alaprajzi raszter és rugalmasság. Az irodaház bérlői igényei 3–5 évente változnak. A szerkezeti raszternek, a homlokzati osztásnak, a gépészeti zónázásnak és a világítási rendszernek úgy kell illeszkednie, hogy az irodaegységek átoszthatók legyenek falbontás nélkül. Ez a legfontosabb hosszú távú értékmegőrző döntés.
2. Homlokzat és üvegarány. Az üvegezés aránya, az árnyékolás és a tájolás dönti el a hűtési igényt. Egy déli tájolású, nagy üvegarányú homlokzat árnyékolás nélkül olyan hűtési terhet generál, amit húsz évig kell fizetni.
3. Gépészeti koncepció. Fan-coil, VRF, hűtött mennyezet, hőszivattyú, hővisszanyerős szellőzés — a döntés a belmagasságot, a gépházméretet, a nyomvonalakat és az üzemeltetési költséget is meghatározza. Ezért a gépésztervezőt már a tömegvázlathoz be kell vonni.
4. Minősítés. BREEAM, LEED, DGNB vagy WELL — ha bérbeadás a cél, ma ez gyakorlatilag piaci belépő. A minősítést a koncepciófázisban kell eldönteni, mert a követelmények (energiahasználat, vízhasználat, anyaghasználat, közlekedés, ökológia) tervezési döntéseket írnak elő. Utólag drága vagy lehetetlen. A MÉK díjszámításban ez „minden szokásostól eltérő szakág vagy szakértő" bevonása → B3 = ×1,2 szorzó.
Energetikai megfelelés
A nem lakó rendeltetésű épületeknél a 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet a rendelet 5. melléklete szerinti referenciaépülethez viszonyítva max. 75%-os összesített energetikai jellemzőt ír elő, és az új épületnek el kell érnie legalább az „A" energetikai osztályt. Az új rendszerben a korábbi kötelező megújulóenergia-arányt a fajlagos CO₂-kibocsátás felső határa váltotta ki.
Tervosztály
Az irodaház és az igazgatási épület a MÉK díjszámítási szabályzata szerint F3 tervosztály (szorzó: 1,0). Ha csarnok mellé épül irodaszárny, és az eltérő funkció eléri az alapterület 10%-át, a szabályzat szerint területarányos, súlyozott tervosztályszorzót kell képezni.