2024. október 1-jén a magyar építésügyi jogszabályi rendszer szinte teljesen kicserélődött. Az Étv. helyébe a 2023. évi C. törvény (Méptv.) lépett, a 312/2012. Korm. rendelet helyébe a 281/2024., az OTÉK helyébe a TÉKA (280/2024.), az energetikai 7/2006. TNM rendelet helyébe pedig a 9/2023. ÉKM rendelet. Ehhez jött 2025 januárjától a kötelező tervezői felelősségbiztosítás, 2025 októberétől az alapozás bejelentési kötelezettsége, 2026 januárjától a tervezői hozzájáruló nyilatkozat a használatbavételhez, és 2026 februárjától a kötelező tervezési alaptérkép.
Miért fontos ez egy beruházónak?
Két okból.
Az egyik gyakorlati: ha most kezd projektet, és korábbi tapasztalatból vagy internetes forrásból indul ki, jó eséllyel elavult információval dolgozik. Az OTÉK-ra és a 312/2012-re hivatkozó tartalmak — amelyek a magyar web nagy részét teszik ki ebben a témában — már nem hatályos jogszabályokra utalnak.
A másik ellenőrzési: ha egy tervező vagy kivitelező ma OTÉK-ra hivatkozik, az önmagában jelzés arról, hogy mennyire követi a szakmai környezetet.
Ami lecserélődött
| Régi (megszűnt) | Új (hatályos) | Mit szabályoz |
|---|---|---|
| 1997. évi LXXVIII. tv. (Étv.) | 2023. évi C. törvény a magyar építészetről (Méptv.) — a rendelkezések zöme 2024.10.01-től | Az építésügy alaptörvénye, a tervezői és kivitelezői szerepek, a kamarák |
| 312/2012. (XI. 8.) Korm. r. (Eljárási kódex) | 281/2024. (IX. 30.) Korm. r. | Az építésügyi hatósági eljárások és ellenőrzések |
| 253/1997. (XII. 20.) Korm. r. (OTÉK) | 280/2024. (IX. 30.) Korm. r. (TÉKA) — hatályos 2025.01.01., kötelező alkalmazás 2025.07.01. | Településrendezési és építési követelmények |
| 155/2016. Korm. r. (egyszerű bejelentés) | beolvadt a 281/2024-be | Az egyszerű bejelentés szabályai |
| 7/2006. (V. 24.) TNM r. | 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet | Az épületek energetikai jellemzői |
Ami új szabályozásként megjelent
| Jogszabály | Mit szabályoz |
|---|---|
| 282/2024. (IX. 30.) Korm. r. | Települési zöldinfrastruktúra, zöldfelületi tanúsítvány, zöld védjegy |
| 283/2024. (IX. 30.) Korm. r. | Építészeti és településrendezési tervtanácsok (országos, területi, helyi) |
| 237/2024. (VIII. 8.) Korm. r. | Az építésügyi hatóságok kijelölése és működési feltételei |
| 25/2024. (VIII. 8.) ÉKM r. | Tervezési program, szakmagyakorlási részletszabályok |
| 449/2025. (XII. 29.) Korm. r. | Műemlékvédelem (2026-tól) |
| 2023. évi LXIX. törvény | Az állami építési beruházások rendje — BIM, tervellenőrzés, aránytalanul alacsony ár |
Ami hatályban maradt
- 191/2009. (IX. 15.) Korm. r. — az építőipari kivitelezési tevékenységről (a kiviteli terv kötelező munkarészei, e-építési napló)
- 266/2013. (VII. 11.) Korm. r. — a szakmagyakorlási tevékenységekről (jogosultsági kódok, tervezési program, felelősségbiztosítás — 2025-től módosítva)
- 54/2014. (XII. 5.) BM r. — Országos Tűzvédelmi Szabályzat
- 314/2005. (XII. 25.) Korm. r. — környezeti hatásvizsgálat és egységes környezethasználati engedélyezés
- 324/2013. (VIII. 29.) Korm. r. — egységes elektronikus közműnyilvántartás (e-közmű)
A négy változás, ami a gyakorlatot leginkább érinti
1. Kötelező tervezői felelősségbiztosítás — 2025. január 15-től
A 266/2013. Korm. rendelet 15/F–15/H. §-a alapján minden tervezési tevékenységet végző szakmagyakorlónak — egyéni tervezőnek, egyéni vállalkozónak és gazdasági társaságnak, kiterjedően az alkalmazottakra és alvállalkozókra — kötelező felelősségbiztosítással rendelkeznie.
A biztosítási összeg az éves nettó tervezési árbevételtől függ:
| Éves nettó tervezési árbevétel | Káreseményenként | Évente összesen |
|---|---|---|
| ≤ 20 M Ft | 10 M Ft | 20 M Ft |
| 20–100 M Ft | 20 M Ft | 40 M Ft |
| 100 M – 1 Mrd Ft | 50 M Ft | 100 M Ft |
| > 1 Mrd Ft | 100 M Ft | 200 M Ft |
A fedezet a szakmai előírások, szabályok és a szerződés megsértésével okozott személyi sérüléses károkra, dologi károkra és sérelemdíjakra terjed ki. A kamara évente egyszer ellenőrzi, és a tervezőnek a biztosítási év fordulóját követő 8 napon belül meg kell küldenie a kötvénymásolatot. Ha nincs biztosítás, a kamara legfeljebb hat hónapra megtilthatja a szakmagyakorlási tevékenységet.
Amit a beruházónak érdemes tennie: kérje el a kötvényt a szerződéskötés előtt.
2. Az alapozás bejelentése — 2025. október 1-jétől
Kötelező az alapozás elkészültének e-naplós bejelentése 3 napon belül. A hatóság ezt követően helyszíni szemlét tarthat. A mulasztás bírsággal és az építkezés leállításával járhat.
3. A tervezői hozzájáruló nyilatkozat — 2026 januárjától
A használatbavételi engedély megadásának, illetve az egyszerű bejelentéses épületeknél a használatbavétel tudomásulvételének kötelező feltétele az építész tervező hozzájáruló nyilatkozata.
Ez a magyar építőipar egyik legnagyobb szerkezeti változása az utóbbi években. A gyakorlati következménye: ha a kivitelezés alatt megszakad a kapcsolat a tervezővel, a végén nem lesz, aki ezt a nyilatkozatot megadja — és az épület nem vehető jogszerűen használatba.
Ez a tervezői művezetést jogi kényszerré teszi: a tervező nem fog nyilatkozni olyan épületről, amelynek a megvalósulását nem követte.
4. Tervezési alaptérkép — 2026. február 27-től
Minden építési engedélyezési eljárásban kötelező melléklet az építészeti-műszaki dokumentációban.
- Mi ez? Az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis kötelező felhasználásával készített digitális, vektoros térképi ábrázolás, amely az építőipari tervezés egységes geometriai alapját adja.
- Ki készítheti? Geodéziai tervezői minősítéssel rendelkező földmérő; új kitűzés esetén ingatlanrendező minősítés is kell.
- Előfeltétele: a földrészlethatár kitűzése.
- Tartalma: ingatlan-nyilvántartási térképi adatok, kitűzött telekhatár, meglévő építmények és fák, csatlakozó közutak, tereptárgyak, domborzat.
- Mikor kell? Új építmény, meglévő épület bővítése, valamint zártsorú és ikres beépítés esetén.
Gyakorlati következmény, amit kevesen kommunikálnak: 2026-tól a tervezés első lépése nem a vázlatterv, hanem a geodéta. Ez új határidő- és költségtétel a projekt legelején — nagyságrendileg 110 000–150 000 Ft és néhány hét.
Az energetikai fordulat
A 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet nemcsak új rendeletszám. Két érdemi változást hozott:
1. Az új épületnek legalább „A" energetikai osztályúnak kell lennie — ez felel meg a közel nulla energiaigényű szintnek. Lakó- és szállásjellegű épületnél az összesített energetikai jellemző maximuma 76 kWh/m²év (a korábbi 100 helyett). Nem lakó rendeltetésnél a rendelet 5. melléklete szerinti referenciaépülethez képest max. 75%.
2. A kötelező megújulóenergia-arányt a fajlagos CO₂-kibocsátás felső határa váltotta ki. Lakóépületnél ez 20 kg/m²év. Vagyis nem az számít, hány százalék megújulót épít be, hanem hogy mekkora az épület tényleges szén-dioxid-kibocsátása.
U-érték követelmények: homlokzati fal 0,24 · lapostető és fűtött tetőteret határoló szerkezet 0,17 · padlásfödém 0,17 · üvegezés 1,0 · fém keretű nyílászáró 1,4 · talajjal érintkező fal 0,3 W/m²K.
Gyakori kérdések
A folyamatban lévő projektemre melyik szabály vonatkozik?
Az átmeneti rendelkezések eljárásonként eltérnek, és több esetben hosszabb átmeneti időszakot állapítottak meg — az OTÉK egyes rendelkezései például 2025. június 30-ig maradtak alkalmazhatók. Ezt projektenként, a konkrét eljárás megindulásának időpontja alapján kell megvizsgálni.
Honnan tudom, hogy egy tervező naprakész?
Kérdezze meg, melyik jogszabály szerint készül az engedélyezési dokumentáció. A helyes válasz: 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet, és a beépítési követelményeknél a TÉKA (280/2024.). Aki 312/2012-t vagy OTÉK-ot mond, régi anyagból dolgozik.