Új épülethez akkor kell építési engedély, ha meghaladja a 35 m² összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 m gerincmagasságot (lapostetős épületnél a 3,5 m párkánymagasságot). Ezt a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 17. §-a írja elő — vagyis gyakorlatilag minden ipari, kereskedelmi és közösségi épület engedélyköteles. Az eljárás illetékmentes, az ügyintézési határidő 25 nap (szakkérdéssel 35 nap, 400 m²-nél nagyobb kereskedelmi építménynél 75 nap). Az engedély 4 évig hatályos és nem hosszabbítható meg.
Először a legfontosabb: az egész rendszer kicserélődött
Ha korábban járt már építési engedélyezésen, vagy ha a neten olvasott róla, jó eséllyel elavult információt talált. 2024 októberében a magyar építésügyi jogszabályi rendszer szinte teljesen kicserélődött:
| Régi (megszűnt) | Új (hatályos) |
|---|---|
| 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) | 2023. évi C. törvény a magyar építészetről (Méptv.) |
| 312/2012. (XI. 8.) Korm. r. (Eljárási kódex) | 281/2024. (IX. 30.) Korm. r. |
| 253/1997. (XII. 20.) Korm. r. (OTÉK) | 280/2024. (IX. 30.) Korm. r. (TÉKA) |
| 155/2016. Korm. r. (egyszerű bejelentés) | beolvadt a 281/2024-be |
| 7/2006. (V. 24.) TNM r. (energetika) | 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet |
Aki ma OTÉK-ra vagy 312/2012-re hivatkozik, elavult forrásból dolgozik.
Mihez kell építési engedély?
A 281/2024. Korm. rendelet 17. §-a szerint — az egyszerű bejelentéshez kötött tevékenységek kivételével — építési engedély alapján végezhető:
- Új épület építése, ha a mérete meghaladja a 35 m² összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 méteres gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 méteres párkánymagasságot. Kivétel: a növénytermesztésre szolgáló üvegház, a növény- vagy gombatermesztésre szolgáló fóliasátor, valamint a felvonulási épület.
- Meglévő épület bővítése, ha az így elkészült épület a fenti méretet meghaladja. Kivétel a hasznos alapterületet nem növelő bővítés.
- Zártsorúan vagy ikresen épített épületen minden olyan tevékenység, amely a szomszédos épülettel határos falat, alapozást vagy tetőszerkezetet érinti.
- Támfal építése, ha az a csatlakozó alacsonyabb terepszinttől számítva meghaladja az 1,5 métert.
- Közhasználatú fürdőmedence építése.
- 6,0 méter magasságot meghaladó, épített égéstermék-elvezető.
- 6,0 méternél magasabb vagy 60 m³-t meghaladó töltőtérfogatú ömlesztettanyag-tároló, illetve nem veszélyes folyadék tárolására szolgáló építmény — beleértve a késztermékként a helyszínre szállított tároló elhelyezéséhez szükséges építményt is.
- Magasles és kilátó, ha a járófelülete a terepcsatlakozástól mért 6,0 métert meghaladja.
- Az OTSZ szerinti, emberi tartózkodásra alkalmas állvány jellegű építmény, kivéve a legfeljebb 180 napig fennállót.
- Teljesítménynyilatkozattal rendelkező, a méretküszöböt meghaladó, több mint 180 napig fennálló épület — ideértve a sátorszerkezetet is.
- Lejárt hatályú engedéllyel rendelkező, használatbavétel nélküli építményen a méretet vagy magasságot érintő befejező munka.
- Hatályos engedélyű építmény külső alaprajzi méretét, beépítési magasságát, telken belüli elhelyezkedését vagy szomszéddal határos falát, alapozását, tetőszerkezetét megváltoztató tevékenység.
A sátorcsarnokokról külön: a 180 napos szabály miatt egy tartósan telepített sátorcsarnok ugyanúgy engedélyköteles, mint egy hagyományos épület. Ez a piacon gyakori tévedés.
Az eljárás számokban
| Tétel | Érték |
|---|---|
| Eljáró hatóság | fővárosi és vármegyei kormányhivatal építésügyi hatósága |
| Benyújtás | ÉTDR rendszeren, ügyfélkapuval; vagy kormányablaknál, elektronikus adathordozón |
| Illeték | 0 Ft — illetékmentes (1990. évi XCIII. tv. 28. § (1)) |
| Ügyintézési határidő | 25 nap |
| — szakkérdés vizsgálatával | 35 nap |
| — 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építmény | 75 nap |
| Szakhatósági ügyintézési határidő | 15 nap |
| Előzetes szakhatósági állásfoglalás érvényessége | max. 6 hónap |
| Hiánypótlásra felhívás | 5 napon belül |
| Szakhatóság megkeresése | hiánytalan kérelemnél 5 napon belül |
| Az engedély hatálya | 4 év a véglegessé válástól |
| — ha az építést megkezdték (építési napló megnyitásával igazoltan) | a munkaterület első átadásától 6 évig folytatható |
| Meghosszabbítás | nincs |
| Jogorvoslat | fellebbezés nincs; közigazgatási per 30 napon belül, illeték 30 000 Ft |
| Helyszíni szemle | kötelező, dátumozott fényképfelvétellel |
Amit a kérelemhez csatolni kell
- Építészeti-műszaki dokumentáció a 281/2024. Korm. r. 1. melléklet 1–3. pontja szerinti tartalommal
- 2026. február 27-től: tervezési alaptérkép — az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisból készített, vektoros digitális térkép, amit geodéziai tervezői minősítéssel rendelkező földmérő készít
- Számított építményérték (245/2006. Korm. r. szerint)
- Nyilatkozat arról, hogy a tervek a Nemzeti Mintaterv Katalógus alapján készültek-e
- A szakkérdés-vizsgálathoz szükséges dokumentációk, illetve az előzetes szakhatósági állásfoglalás (max. 6 hónapos)
- Útkezelői hozzájárulás, ha a jogszabály előírja
- Településképi vélemény (419/2021. Korm. r.), illetve tervtanácsi szakmai vélemény (283/2024. Korm. r.), ha előírják
- Környezetvédelmi vagy egységes környezethasználati engedély, illetve az előzetes vizsgálati eljárást lezáró határozat (314/2005. Korm. r.)
- Iparbiztonsági engedély veszélyes anyagokkal foglalkozó üzemnél
- Termőföld más célú hasznosításának engedélye, ha termőföldet vesznek igénybe
A rejtett ütemterv: a párhuzamos eljárások
A 25 napos ügyintézési határidő megtévesztő. Egy ipari beruházásnál a valós átfutást nem az engedélyezés, hanem a párhuzamos eljárások adják:
| Eljárás | Tipikus idő |
|---|---|
| Környezetvédelmi előzetes vizsgálat (314/2005. Korm. r.) | 60 nap |
| Teljes környezeti hatásvizsgálat, ha szükséges | több hónap |
| Termőföld más célú hasznosítása | több hét |
| Útkezelői hozzájárulás | több hét |
| Településképi eljárás | önkormányzatonként eltérő |
| Tervtanács | ülésezési rendtől függ |
| Rendeltetésmódosítási eljárás (400 m²+ kereskedelmi rendeltetésre változtatás, 143/2018. Korm. r.) | külön eljárás |
| Közműegyeztetés az e-közmű rendszeren | több hét |
| Hálózati engedélyes teljesítménybővítés | akár hónapok |
Ezért kezdődik egy ipari beruházás tervezése nem az építésszel, hanem az eljárási térkép felrajzolásával.
Használatbavétel — és a 2026-os fordulat
A használatbavételi eljáráshoz szükséges:
- a felelős műszaki vezető zárónyilatkozata az e-naplóban
- energetikai tanúsítvány, feltöltve az Országos Építésügyi Nyilvántartásba (OÉNY)
- zöldfelületi tanúsítvány, a 282/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet szerinti esetben
- ingatlan-nyilvántartási vázrajz földhivatali záradékkal
- és 2026 januárjától: az építész tervező hozzájáruló nyilatkozata
Ez utóbbi lényeges változás: ha a kivitelezés alatt megszakad a kapcsolat a tervezővel, a végén nem lesz, aki ezt a nyilatkozatot megadja — és az épületet nem lehet jogszerűen használatba venni.
Emellett 2025. október 1-jétől kötelező az alapozás elkészültének e-naplós bejelentése 3 napon belül.
Gyakori kérdések
Mennyibe kerül az építési engedély?
Maga az eljárás illetékmentes. Ami pénzbe kerül, az az engedélyezési tervdokumentáció elkészítése, az előkészítő vizsgálatok (geodézia, talajvizsgálat), az esetleges szakhatósági igazgatási szolgáltatási díjak, és a párhuzamos eljárások.
Mi történik, ha engedély nélkül kezdek építeni?
Ha az építésügyi hatóság megállapítja, hogy a tervezett tevékenységet engedély nélkül megkezdték, az építési engedély iránti kérelmet elutasítja, és a folytatást azonnal megtiltja a szabálytalanság tárgyában hozott döntéséig.
Meghosszabbítható-e az építési engedély?
Nem. Az engedély a véglegessé válás napjától számított 4 évig hatályos, és a hatóság ennél rövidebb időtartamot is megállapíthat. Ha viszont az építési tevékenységet az engedély hatálya alatt — az építési napló megnyitásával igazoltan — megkezdték, akkor a munka a munkaterület első átadásától számított 6 évig folytatható.
Eltérhetek az engedélyezett tervtől?
Csak korlátozottan. A külső alaprajzi méretet, a beépítési magasságot, a telken belüli elhelyezkedést, a szomszédos épülettel határos falat, az alapozást vagy a tetőszerkezetet megváltoztató eltéréshez új építési engedély kell. Az ennél kisebb eltérést az e-építési naplóban kell dokumentálni, és meghatározott esetben az építész tervező naplóbeli hozzájáruló nyilatkozata szükséges. Ha az eltérés az épület külső megjelenését az építőanyag használatában, színezésében vagy a nyílászárók elhelyezésében megváltoztatja, ahhoz a tervező hozzájárulása kell.