Az engedélyezési terv arra való, hogy engedélyt kapjon. A kiviteli terv arra, hogy építeni tudjon. Az engedélyezési terv a teljes tervezési munka kb. 24,7%-a, a kiviteli terv 60%-a. Aki kiviteli terv nélkül kezd építkezni, három dolgot ad fel: az összehasonlítható árajánlatot, a minőségi követelmények érvényesíthetőségét és a pótmunkák elleni védelmet.
A két terv nem ugyanannak a dolognak két részletessége
Ez a leggyakoribb tévhit: hogy a kiviteli terv „ugyanaz, csak részletesebben". Nem az. A két dokumentumnak más a címzettje.
Az engedélyezési terv címzettje az építésügyi hatóság. Azt kell bizonyítania, hogy az épület elhelyezhető a telken, megfelel a helyi építési szabályzatnak, a TÉKA-nak és az alapvető követelményeknek. Ezért tele van olyan tartalommal — beépítési mutatók igazoló számítása, zöldfelületi mérték, számított építményérték, parkolómérleg, telekhatártól mért távolságok —, ami a kivitelezőt egyáltalán nem érdekli.
A kiviteli terv címzettje a kivitelező. Azt kell tartalmaznia, amiből építeni lehet: minden anyag, szerkezet, termék és beépített berendezés megnevezését, helyzetét, méretét, mérettűrését, elvárt műszaki jellemzőit és minőségi követelményeit. Ez a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény 181. § (2) bekezdésének megfogalmazása.
Konkrétan: mi hiányzik az engedélyezési tervből?
| Amit az engedélyezési terv tartalmaz | Amit csak a kiviteli terv tartalmaz |
|---|---|
| Alaprajz M=1:100 (csarnoknál 1:200), helyiségnevekkel és területekkel | Alaprajz minden nyílásmérettel, tengelykótával, dilatációval, rasztertengellyel |
| Két metszet, jellemző kótákkal | Metszetek rétegrendi hivatkozásokkal, minden csatlakozásnál |
| Rétegrendi kimutatás (jellemző rétegrendek listája) | Szigeteléstechnikai terv és műleírás, lapostetők szigeteléslejtési terve |
| Homlokzat általános ábrázolással | Homlokzattechnikai terv, üvegtechnológiai terv, függönyfal-terv |
| Nyílászárók méretmegjelöléssel | Nyílászáró-konszignáció teljesítményjellemzőkkel |
| — | Általános részletrajzok és csomópontok |
| — | Lakatos, asztalos, bádogos konszignációk |
| — | Padlóburkolati, falburkolati, álmennyezetkiosztási terv |
| — | Helyiségkönyv |
| — | Árazatlan, tételes mennyiségi kiírás |
| Szakági műszaki leírások, elvi megoldásokkal | Szakági kiviteli tervek: nyomvonalak, elosztósémák, kábellisták, vasalási és zsaluzási tervek, csomóponti tervek |
| — | Építésszervezési munkarész |
| — | Munkabiztonsági és egészségvédelmi terv |
| — | Egyesített közmű (genplan) terv fázistervekkel |
Mi történik, ha valaki kiviteli terv nélkül épít?
Három dolog, sorrendben.
1. Nem lehet összehasonlítható ajánlatot kérni. Kiviteli terv nélkül nincs tételes mennyiségi kiírás. Ha nincs, minden kivitelező saját mennyiséget becsül, saját műszaki tartalommal. Az ajánlatok eltérése ilyenkor rutinszerűen 30–50% — és ez nem az árak, hanem az értelmezések különbsége. A legolcsóbb ajánlat általában az, amelyikből a legtöbb tétel hiányzik.
2. Nem lehet minőséget számon kérni. Ha a terv nem írja elő a hőszigetelés vastagságát, a beton szilárdsági osztályát, a korrózióvédelmi rendszert vagy a burkolat kopásállósági osztályát, akkor a kivitelező azt épít be, ami olcsóbb — és nem lehet vitatni, mert nem szegte meg a szerződést.
3. Minden nem szabályozott részlet pótmunkává válik. A tapasztalat az, hogy a hiányzó tervi tartalom nem tűnik el: később, drágábban jelenik meg. A kivitelezés közbeni döntés mindig drágább, mint a tervasztalon hozott.
És mi van akkor, ha a kivitelező vállalja a kiviteli tervet?
Ez a Design & Build modell, és magánberuházásnál teljesen legitim. Két dolgot érdemes tudni róla.
Az első: ebben a modellben a tervező a kivitelező megbízásából és érdekében dolgozik. Ez nem erkölcsi kérdés, hanem szerkezeti: a tervező a megbízója költségoptimumát fogja keresni. Ezért ilyenkor a beruházó oldalán érdemes független tervellenőrt vagy műszaki ellenőrt megbízni. A kamarai ajánlás szerint a tervellenőrzés időráfordítása a tervezési idő 12%-a.
A második: állami építési beruházásnál a magasépítés területén jogszabályi összeférhetetlenség áll fenn, ha a kiviteli tervet kivitelezői megbízásból készítik.
Mikor elég tényleg csak az engedélyezési terv?
Van ilyen eset, és tisztességtelen lenne elhallgatni.
- Ha csak az engedélyt akarja megszerezni, mert a telek értéke engedéllyel magasabb, és nem Ön fog építeni.
- Ha az építés bizonytalan időpontra tolódik, és az engedély hatályát akarja kihasználni. (Figyelem: az engedély a véglegessé válástól 4 évig hatályos, és nem hosszabbítható meg. Ha az építést az építési napló megnyitásával igazoltan megkezdték, a munka a munkaterület átadásától 6 évig folytatható.)
- Ha pályázathoz kell engedélyes dokumentáció, és a kiviteli tervezés a támogatói döntés után indul.
Mind a három esetben érdemes viszont tudni, hogy a kiviteli terv díja ettől nem tűnik el, csak elhalasztódik.
Gyakori kérdések
Mennyivel drágább a kiviteli terv az engedélyezésinél?
A kamarai fázisarányok alapján a kiviteli fázis a teljes tervezési munka 60%-a, az engedélyezési fázis 24,7%-a — vagyis a kiviteli terv nagyságrendileg két és félszerese az engedélyezési tervnek. Ez első hallásra sok. A pótmunkákhoz képest nem az.
Kötelező-e a kiviteli terv?
Az építőipari kivitelezési tevékenységet kivitelezési dokumentáció alapján és elektronikus építési napló vezetése mellett kell végezni. A dokumentáció készítésének kötelező eseteit a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet határozza meg; nagyobb, összetettebb épületnél — így gyakorlatilag minden ipari, kereskedelmi és közösségi beruházásnál — kötelező.
Eltérhet-e a kiviteli terv az engedélyezési tervtől?
Nem, kivéve a 281/2024. Korm. rendeletben megengedett eseteket. A külső alaprajzi méretet, a beépítési magasságot, a telken belüli elhelyezkedést, a szomszédos épülettel határos falat, az alapozást vagy a tetőszerkezetet megváltoztató eltéréshez új építési engedély kell. A kisebb eltéréseket az e-építési naplóban kell dokumentálni, és meghatározott esetben az építész tervező naplóbeli hozzájáruló nyilatkozata szükséges hozzá.
Ki készíti a gyártmánytervet?
A kivitelező vagy a gyártó — a kamarai szabályzat kifejezetten kimondja, hogy a gyártmány- és műhelytervek nem részei a kivitelezési tervnek. A tervező ezeket a tervezői művezetés keretében véleményezi és jóváhagyja. → 9. cikk