Nagyobb épületnél a teljes tervezési szolgáltatás — minden fázissal és szakággal — jellemzően a beruházási költség 2–6%-a. Fajlagosan viszont a magyar piac tízszeres szórást mutat ugyanarra a szolgáltatásnévre: a csarnok engedélyezési tervére 1 000 Ft/m²-től 10 000 Ft/m²-ig találunk nyilvános árat. Ez nem árverseny, hanem tartalmi zűrzavar. A díjat négy dolog határozza meg: az alapterület (nem lineárisan), a funkció, a bonyolultság és a szolgáltatás terjedelme — ebben a cikkben mind a négyet végigvesszük.
Miért nem lehet egy számot mondani?
Mert a tervezési díj nem termékár, hanem munkaidő szorozva egy órabérrel. És a munkaidőt négy dolog mozgatja, amelyek közül kettő nem is az épületről szól.
Nézzük végig mind a négyet, a hivatalos módszertan alapján.
1. Az alapterület — de nem lineárisan
A Magyar Építész Kamara 2026. január 1-jétől hatályos díjszámítási szabályzata a következő bázisértékből indul: 1 000 m²-es épületnél a minimális tervezési időráfordítás 200 mérnöknap.
De — és ez a fontos rész — a méret és az idő nem egyenesen arányos. Az alapterület duplázása nem duplázza, hanem 1,8-szorosára emeli a tervezési időt. A szabályzat képlete: T = 200 × 1,8^log₂(A/1000).
| Alapterület | Alap tervezési időtartam | Fajlagos (mérnöknap/1000 m²) |
|---|---|---|
| 500 m² | 111 mérnöknap | 222 |
| 1 000 m² | 200 mérnöknap | 200 |
| 2 000 m² | 360 mérnöknap | 180 |
| 5 000 m² | 783 mérnöknap | 157 |
| 10 000 m² | 1 409 mérnöknap | 141 |
| 20 000 m² | 2 537 mérnöknap | 127 |
Ez a legfontosabb oka annak, hogy nem lehet Ft/m² árat mondani. Egy 20 000 m²-es csarnok tervezése négyzetméterenként kb. 43%-kal kevesebb munkát igényel, mint egy 1 000 m²-esé. Ha valaki ugyanazt a Ft/m² árat adja mindkettőre, akkor az egyiket túlárazza, a másikat alul.
2. A funkció — tervosztály
Ugyanaz az alapterület más munkát jelent raktárként és kórházként. A szabályzat öt tervosztályba sorol, és mindegyikhez szorzót rendel:
| Tervosztály | Szorzó | Példák |
|---|---|---|
| F1 | 0,6 | Terménytároló, siló, műhelycsarnok, raktár üzemi berendezés nélkül, gépkocsitároló |
| F2 | 0,8 | Hűtőház, malom, borpince, palackozó, veszélyes anyagraktár, repülőgéphangár, kazánház, egyszintes áruház, bemutatóterem |
| F3 | 1,0 | Gépgyár, szerelőcsarnok, pékség, nyomda, magasraktár (üzemi berendezéssel), óvoda, iskola, többszintes áruház, sporttelep, irodaház, parkolóház, panzió |
| F4 | 1,2 | Erőmű, ipari laboratórium, egyetem, sportcsarnok, fedett uszoda, színház, múzeum, bank, pályaudvar, reprezentatív szálloda, vágóhíd |
| F5 | 1,4 | Operaház, konferenciaközpont, kórház, klinika, műemlékfelújítás |
Vagyis azonos alapterület mellett egy gyártóüzem tervezése kb. 67%-kal nagyobb munka, mint egy egyszerű raktáré (1,0 / 0,6).
Vegyes funkciónál — például csarnok irodaszárnnyal — ha az eltérő funkció eléri az alapterület 10%-át, területarányosan kell középértéket képezni, legfeljebb három funkcióig.
3. A bonyolultság
Ezek a szorzók összeszorzódnak, és a legtöbb beruházó számára ezek a legmeglepőbbek — mert olyan dolgokat áraznak, amikre nem gondolna:
| Kategória | Szorzó | Néhány elem |
|---|---|---|
| B1 | ×1,05 | Rögzített építési költséghez alkalmazkodás · rövidebb vagy szakaszos építési idő · a javasoltnál rövidebb tervezési idő · külföldi szabványok alkalmazása · költségvetés beárazása · idegen nyelvű tervszolgáltatás |
| B2 | ×1,1 | Műemléki környezet, világörökség, tájvédelmi körzet · kiemelt településképi jelentőség · különleges talajviszonyok, különleges alapozási igény · egyedi szerkezeti megoldás · BIM LOD200 |
| B3 | ×1,2 | Minden szokásostól eltérő szakág (akusztika, technológia) · egyedi, összetett működésű, több funkciót tartalmazó, nem szokványos technológiájú épület · BIM LOD300 |
| B4 | ×1,3 | BIM LOD350 |
| B5 | ×0,6 | Korábbi terv ismételt felhasználása (adaptálás) |
Két érdekesség, amit érdemes kiemelni.
Az egyik: a „rögzített költségkerethez alkalmazkodás" és a „javasoltnál rövidebb tervezési idő" is felárat jelent. Ez logikus: mindkettő többletmunkát ró a tervezőre — az egyik folyamatos költségkövetést és optimalizálást, a másik túlórát és párhuzamosítást.
A másik: az adaptálás 0,6-os szorzója. Ha ugyanazt a csarnoktípust több telephelyen építi meg, a második tervezés a szabályzat szerint 40%-kal kevesebb munka. (Figyelem: ehhez tisztázni kell a szerzői jogi kérdést — lásd lentebb.)
4. A szolgáltatás terjedelme
Ez a legnagyobb tétel, és a legtöbb ajánlati félreértés forrása.
| Fázis / szolgáltatás | Arány a teljes tervezési munkából |
|---|---|
| Előkészítő fázis (tervezési program, koncepció) | 15,4% |
| Engedélyezési fázis | 24,7% |
| Megvalósítási (kiviteli) fázis | 60,0% |
| Generáltervezés | +12% |
| Tervezői művezetés | +24% |
| Tervellenőrzés | +12% |
| BIM LOD200 / LOD300 / LOD350 | +10% / +20% / +30% |
A mérnöknapdíj
A kamarai módszertan az időráfordítást a közép mérnöknapdíjjal szorozza. A 2025. évi értékek tervosztályonként (nettó):
| Tervosztály | Ft/mérnöknap |
|---|---|
| F1 | 237 927 |
| F2 | 245 858 |
| F3 | 257 754 |
| F4 | 269 650 |
| F5 | 281 547 |
Fontos, hogy ez átalánydíj: a szabályzat szerint tartalmazza a tervfeldolgozás költségét, az ügyviteli és rezsiköltségeket, a béreket és járulékokat, a bérleti díjakat, a tervezői felelősségbiztosítás díját, a kommunikációs és közlekedési költségeket, a képzést, a marketinget, az amortizációt és az alkotás egyszeri felhasználási díját.
Összehasonlításul a Magyar Mérnöki Kamara 2025. évi ajánlott nettó napidíjai: kiemelt mérnök 420 000 Ft, irányító mérnök 307 000 Ft, önálló mérnök 244 000 Ft, beosztott mérnök 185 000 Ft.
És most a lényeg: miért van tízszeres szórás?
Ha összegyűjtjük a magyar weben fellelhető nyilvános árakat ugyanarra a szolgáltatásra, ezt kapjuk:
| Forrás jellege | Tétel | Ár |
|---|---|---|
| Mintaterv-alapú tervezőoldal | Engedélyezési terv, egyedi terv alapján | 3 000 Ft/m² |
| ugyanaz | Kiviteli terv, egyedi terv alapján | 4 500 Ft/m² |
| Ár-összehasonlító portál | Egyszerű, 300–500 m² csarnok | 1 500 – 2 500 Ft/m² + áfa |
| ugyanaz | 1 000 m² felett vagy speciális | 1 000 – 1 800 Ft/m² + áfa |
| Szakmai tudástár | Építési engedélyezési terv, minden szakággal | 8 000 – 10 000 Ft/m² |
| MÉK 2026-os számítás | Engedélyezési fázis, 2 000 m², F1 | 7 109 Ft/m² |
| MÉK 2026-os számítás | Kiviteli fázis, ugyanarra | 17 268 Ft/m² |
Tízszeres szórás — ugyanarra a szolgáltatásnévre. Ennek négy oka van.
1. Mintaterv vagy egyedi terv? Egy tipizált csarnokterv adaptálása és egy technológiához szabott egyedi terv nem ugyanaz a munka. A kamarai szabályzat ezt maga is elismeri: a korábbi terv ismételt felhasználása B5 = ×0,6 szorzót kap. Aki 1 000–1 500 Ft/m²-t kér, jó eséllyel meglévő tervet adaptál — ami legitim, ha a projekt tipizálható, de nem az, ha technológia van benne.
2. Melyik fázis? Az engedélyezési fázis a munka 24,7%-a, a kiviteli 60%-a. Aki tervezési díjat mond, gyakran csak az elsőt árazza.
3. Hány szakág? Az építész és statikus kettőse, illetve a minden szakágra kiterjedő tervezés — tűzvédelemmel, technológiával, geotechnikával — között nagyságrendi a különbség.
4. Milyen mélységben? A kamarai tartalmi szabályzat több mint harminc építész tervlapot sorol fel a kiviteli tervhez, helyiségkönyvvel és tételes mennyiségi kiírással. Egy 8 tervlapos és egy 35 tervlapos kiviteli terv között nem az ár a különbség.
Hol áll ebben a kamarai számítás?
Középen, nem fölötte. A 2 000 m²-es, F1 besorolású csarnok engedélyezési fázisára a kamarai módszertan 7 109 Ft/m²-t ad — ez a piaci sáv felső harmada, de nem haladja meg azt. A legnagyobb eltérés a kiviteli tervnél van: kamarai 17 268 Ft/m² szemben a piacon látott 4 500 Ft/m²-rel. Ez a különbség nagyrészt tartalmi.
Amit a szabályzat mond magáról
A MÉK szabályzata kimondja, hogy a kalkulált érték erősen ajánlott érték, ettől felfelé el lehet térni, lefelé való eltérés nem javasolt, mert nem garantálja szakszerű teljesítést, és hogy a kalkulált időráfordítás 70%-a az a minimális küszöbérték, ami alá a teljesítés időszükséglete nem csökkenhet.
Ez a 70% egyben jogszabályi küszöb: az állami építési beruházások rendjéről szóló 2023. évi LXIX. törvény 36. § (5) bekezdése szerint közbeszerzésben az aránytalanul alacsony ár értékhatárát a kamarai díjszámítás szerinti ár 70%-a alatti mértékének figyelembevételével kell meghatározni.
A gyakorlati tanács: ne az árat hasonlítsa össze, hanem a tervjegyzéket.
Valós piaci árszintek 2026-ban
| Tétel | Nyilvános magyar árszint |
|---|---|
| Csarnok tervezési díja, egyszerű, 300–500 m² | 1 500 – 2 500 Ft/m² + áfa |
| Csarnok tervezési díja, 1 000 m² felett vagy speciális | 1 000 – 1 800 Ft/m² + áfa |
| Engedélyezési terv, egyedi terv alapján | 3 000 Ft/m² |
| Kiviteli terv, egyedi terv alapján | 4 500 Ft/m² |
| Engedélyezési terv, minden szakággal | 8 000 – 10 000 Ft/m² |
| Tervezési m²-ár általánosan | 4 000 – 10 000 Ft/m² |
| Alapozási, födém- vagy fedélszerkezeti terv | 1 300 – 1 524 Ft/m² |
| Acélszerkezet tervezése | 1 700 – 1 905 Ft/m² |
| Teljes statikai kiviteli terv (kisebb épület) | 635 000 – 1 016 000 Ft |
| Mérnöki óradíj | ~25 000 Ft/óra |
| Mérnöknap (piaci) | ~321 000 Ft/nap |
| Talajvizsgálat: 4 m / 5 m mély furat | 50 000 / 60 000 Ft (+ ~120 Ft/km útiköltség) |
| Példa: 300 m² csarnok, 3 db 4 m furat, 80 km-re | 169 200 Ft + áfa |
| Talajvizsgálati jelentés nagyobb épületnél | ~20 000 Ft/fm, min. ~380 000 Ft |
| Geodéziai felmérés, tervezési alaptérkép | ~110 000 – 150 000 Ft |
| Tervezői művezetés alkalmanként | 31 750 – 140 000 Ft |
| Sürgősségi felár | 150 000 Ft-tól |
Egy elterjedt kamarai rutinszabály szerint a vázlatterv és az engedélyezési terv építészeti tervezése a beruházás kb. 2,6–3,0%-a. Egy 250 m²-es, 50 millió forintos építési költségű épületnél ez kb. 1,4 millió forint, azaz nagyságrendileg 5 000 Ft/m².
Amit a tervezési díjon kívül még ki kell fizetni
Ez a lista rendszeresen kimarad a beruházói költségtervekből:
- Geodéziai felmérés és tervezési alaptérkép — 2026. február 27-től kötelező minden építési engedélyezési eljárásban
- Talajvizsgálati jelentés — enélkül nincs felelős alapozási terv
- e-közmű rendszerhasználati díj — a közműadatok lekérése és a közműegyeztetés díjköteles
- Szakhatósági igazgatási szolgáltatási díjak — az építési engedélyezési eljárás maga illetékmentes, de a szakkérdés-vizsgálat díjköteles lehet
- Környezetvédelmi előzetes vizsgálat, ha a tevékenység a 314/2005. Korm. rendelet hatálya alá esik
- Tervezői művezetés — a kamarai ajánlás szerint a tervezési munka 24%-a
- Energetikai tanúsítvány a használatbavételhez
- Zöldfelületi tanúsítvány, ha a 282/2024. Korm. rendelet előírja
Gyakori kérdések
Miért nem mond senki árat telefonban?
Mert a négy meghatározó tényezőből telefonban legfeljebb kettő derül ki. Nagyságrendet viszont az első beszélgetésben lehet mondani, és általában ez elég a döntéshez.
Mennyibe kerül egy 2 000 m²-es üzemcsarnok tervezése?
A piaci gyakorlatban a teljes tervezés (koncepció + engedélyezési + kiviteli terv, négy alapszakággal) 8 és 25 millió forint között alakul, a technológiai összetettségtől függően. Ha csak engedélyezési tervet kér, az ennek nagyjából a negyede-harmada. A kamarai ajánlott díjszámítás F1 besorolásban 57,6 millió forintot ad — a különbség okát fentebb részleteztük.
Beleszámít-e a díjba, ha többször felhasználom a tervet?
Nem. A kamarai szabályzat szerint a számított tervezési díj a tervdokumentáció egyszeri felhasználását tartalmazza. Többszöri vagy korlátlan felhasználás esetén a díjat a MÉK–MMK közös, ismételt felhasználásra vonatkozó szabályzata szerinti értékkel kell növelni. Ezt a szerződésben kell rendezni — utólag vitás.
Mit jelent az, hogy egy ajánlat „aránytalanul alacsony"?
Közbeszerzésben ennek jogszabályi definíciója van: a kamarai díjszámítás szerinti ár 70%-a alatti mérték. Magánberuházásnál ez nem jogszabály, de jó viszonyítási pont: ha egy ajánlat a kamarai számítás 70%-a alatt van, érdemes tételesen megkérdezni, mely munkarészek maradtak ki.