Egy épület tervezése nem egy szolgáltatás, hanem hat egymásra épülő fázis. A Magyar Építész Kamara 2026. január 1-jétől hatályos díjszámítási szabályzatának adataiból kiszámolható, hogy melyik fázis mekkora részét teszi ki a teljes munkának: az előkészítő fázis 15,4%, az engedélyezési fázis 24,7%, a megvalósításhoz szükséges (kiviteli) tervek 60,0%. Ez a három szám a legtöbb beruházói félreértést feloldja — mindenekelőtt azt, hogy az engedélyezési terv „a terv" lenne.
Miért fontos ezt érteni?
A magyar beruházói piacon a leggyakoribb mondat az, hogy „kell egy terv". A tervezői piacon viszont nincs olyan, hogy „egy terv". Van tervezési program, koncepcióterv, engedélyezési terv, kiviteli terv, tenderterv és megvalósulási terv — és ezek tartalma, célja, jogszabályi alapja, időigénye és ára is teljesen más.
Amikor egy beruházó három ajánlatot kap, és azok 40%-kal eltérnek egymástól, az az esetek túlnyomó részében nem az árazás, hanem a tartalom különbsége. Az egyik ajánlat engedélyezési tervről szól, a másik engedélyezési és kiviteli tervről, a harmadik mindkettőről plusz tervezői művezetésről. Papíron mindhárom „tervezési ajánlat".
Ez a cikk azt mutatja meg, mi van az egyes fázisokban — és mennyi belőlük a munka.
1. fázis: Tervezési program
Mi ez? Szöveges dokumentum, amely tartalmazza az építménnyel szemben támasztott alapvető követelmények meghatározását, valamint a tervezési szerződés szerinti építtetői elvárások mennyiségi és minőségi részletezését. Tartalmát a 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet 16. § (3) bekezdése és a Magyar Építész Kamara tartalmi szabályzata írja elő.
Mit tartalmaz? A kamarai szabályzat 18 pontot sorol fel: a tervezési feladat részletes leírását, az előzményeket és a szerzői jogi helyzetet, az elvárt követelményeket és élettartami igényeket, a megfelelés igazolásának módját, a költségkeretet, a helyszín bemutatását, a helyiségigényeket és funkcionális kapcsolatokat, az üzemelendő technológiákat, a belsőépítészeti munkarészt, a közútkapcsolati és parkolási igényeket, a közmű- és energiaellátást, az akadálymentesítést, a műemlékvédelmi szempontokat, a tűzvédelmi koncepciót, a szükséges szakági tervezői és szakértői feladatokat, az üzemeltetés és karbantartás feltételeit, a régészeti érintettséget és az egyéb meghatározó követelményeket.
Miért fontos? Mert ez a szerződés műszaki alapja. Ha ez nincs meg, akkor a tervező sejtésekre tervez, a beruházó pedig arra fizet rá, hogy a saját elvárásait csak a kiviteli fázisban fogalmazza meg.
Időigény: 1–3 hét, 2–4 egyeztetéssel.
2. fázis: Koncepcióterv
Mi ez? Tanulmány-, vázlat- vagy koncepcióterv néven is szerepel. Beépítési és tömegváltozatok, alapterület-kimutatás, szerkezeti javaslat, előzetes költségszint.
Miért ez a legfontosabb fázis? Mert itt dől el a fesztáv, a szintszám, a tájolás, a bővíthetőség iránya, a szerkezeti rendszer, a tűzszakaszolás iránya és az anyagáramlás. Ezek a döntések a kivitelezési költség nagyságrendjét határozzák meg, miközben megváltoztatásuk ebben a fázisban néhány munkanapba kerül.
Egy fesztáv-módosítás a koncepciófázisban egy délután munka. Ugyanez a kiviteli fázisban a tartószerkezeti, gépészeti és villamos terv újratervezése. A kivitelezés alatt pedig már nem módosítás, hanem bontás.
Időigény: 2–4 hét.
Az 1. és 2. fázis együtt a teljes tervezési munka 15,4%-a.
3. fázis: Engedélyezési terv
Mi ez? Hivatalos nevén építészeti-műszaki dokumentáció. Célja, hogy az építésügyi hatóság el tudja dönteni: az épület elhelyezhető-e, megfelel-e a helyi építési szabályzatnak, a TÉKA-nak és az alapvető követelményeknek. Tartalmát a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 1. melléklete és a MÉK tartalmi szabályzata határozza meg.
Mit tartalmaz? Építész műszaki leírást (a beépítési mutatók igazoló számításával, helyiségkimutatással, rétegrendi kimutatással, számított építményértékkel, zöldfelületi leírással), tervezési alaptérképet (2026. február 27-től kötelező), helyszínrajzot M=1:1000 vagy 1:500 léptékben, alaprajzokat M=1:100 léptékben (csarnoképületnél 1:200 is elfogadható), legalább két, egymással szöget bezáró metszetet, homlokzati terveket, valamint a szakági munkarészeket.
Mit nem tartalmaz? Szerkezeti csomópontokat, részletrajzokat, konszignációkat, kiviteli mélységű gépészeti és villamos nyomvonalakat, és tételes költségkiírást.
Időigény: 4–8 hét dokumentáció, plusz 25 nap hatósági ügyintézési határidő — szakkérdés vizsgálatával 35 nap, 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építménynél 75 nap.
Ez a teljes tervezési munka 24,7%-a.
4. fázis: Kiviteli terv
Mi ez? A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény 181. § (2) bekezdése szerint olyan dokumentum, amely alapján az építmény célszerűen és gazdaságosan megvalósítható, és amely egyértelműen meghatározza az építmény részévé váló összes anyag, szerkezet, termék és beépített berendezés megnevezését, helyzetét, méretét, mérettűrését, elvárt műszaki jellemzőit és minőségi követelményeit.
A kidolgozottság mértékét a kamarai szabályzat így határozza meg: „olyan mélységig kell kidolgozni, ami alapján az építményt egy, a kivitelezési feladatnak megfelelő felkészültségű, megfelelő szakmai ismeretekkel rendelkező kivitelező egyértelműen, tervnek mindenben megfelelően meg tud valósítani."
Mit tartalmaz? Építész oldalon több mint harminc nevesített tervlapot — alaprajzoktól és metszetektől a csomópontokon, konszignációkon, szigeteléslejtési terven, padló- és falburkolati terven át a szignalizációig —, plusz az iratanyagot: műszaki leírást, helyiségkönyvet és árazatlan, tételes mennyiségi kiírást. Emellett a 191/2009. Korm. rendelet 22. § (3) szerint minden esetben tartalmaznia kell építésszervezési munkarészt, munkabiztonsági és egészségvédelmi tervet, egyesített közmű (genplan) tervet fázistervekkel, valamint az épületgépészeti és épületvillamossági kiviteli dokumentációt.
Időigény: 6–14 hét.
Ez a teljes tervezési munka 60,0%-a.
5. fázis: Tenderterv
Mi ez? Nem önálló tervfajta, hanem az a dokumentációcsomag, amellyel a kivitelezői versenyeztetés lefolytatható: részletes műszaki leírás teljesítményjellemzőkkel, árazatlan mennyiségi kiírás, az árazáshoz szükséges mélységű tervlapok, az ajánlati kötöttségek és az értékelési szempontok. Közbeszerzésnél a 322/2015. (X. 30.) Korm. rendelet határozza meg a követelményeket.
Miért kell? Mert enélkül minden ajánlattevő mást áraz be, más értelmezéssel — és az ajánlatok szórása 30–50% is lehet pusztán az értelmezési különbségek miatt.
6. fázis: Megvalósulási terv
Mi ez? A ténylegesen megépült állapot dokumentálása (as-built), a 191/2009. és a 299/2018. (XII. 27.) Korm. rendelet alapján. A kiviteli terv aktualizált tervlapjai, a beépített termékek teljesítménynyilatkozatai, gépkönyvek, bemért közműnyomvonalak, és a 335/2019. (XII. 23.) Korm. rendelet szerinti kezelési és karbantartási terv.
Miért kell? Üzemeltetéshez, későbbi átalakításhoz, hatósági eljárásokhoz, ingatlanügyletekhez és biztosítási kérdésekhez. Gyakorlati tanács: a megvalósulási tervet a kivitelezői szerződésben kell előírni, konkrét formai követelménnyel, és a végszámla feltételéhez kell kötni.
Honnan tudjuk a fázisok arányát?
A Magyar Építész Kamara 2026. január 1-jétől hatályos díjszámítási szabályzata két bontást ad meg.
A szakági arányok a teljes tervezési munkán belül:
| Szakág | Arány |
|---|---|
| Építész terv | 52% |
| Tartószerkezeti terv | 17% |
| Épületgépész terv | 17% |
| Épületvillamos terv | 14% |
A fázisonkénti arányok szakáganként:
| Szakág | Előkészítő | Engedélyezési | Megvalósítási |
|---|---|---|---|
| Építész | 25% | 30% | 45% |
| Tartószerkezet | 5% | 25% | 70% |
| Épületgépészet | 5% | 20% | 75% |
| Épületvillamosság | 5% | 10% | 85% |
A kettőt összeszorozva kapjuk meg a fázisok súlyát a teljes tervezési díjban: 15,4% – 24,7% – 60,0%.
- Előkészítő fázis (tervezési program, koncepcióterv)15,4%
- Engedélyezési fázis24,7%
- Megvalósítási (kiviteli) fázis60,0%
Két tanulság olvasható ki ebből.
Az első: aki csak engedélyezési tervet vásárol, a tervezési munkának mindössze egynegyedét vette meg.
A második, amiről ritkán esik szó: minél „mérnökibb" egy szakág, annál inkább a kiviteli fázisra esik a munkája. Az épületvillamossági tervezés 85%-a a kiviteli tervben van. Ezért van az, hogy egy engedélyezési tervben szereplő villamos munkarész alapján gyakorlatilag semmit nem lehet megmondani a valós villamos költségről — az a munka még el sem kezdődött.
Melyik fázis hagyható el?
A koncepcióterv elhagyható, ha a beruházó pontosan tudja, mit akar, és az épület egyszerű, ismétlődő típus. De ez ritkább, mint gondolnánk: a legtöbb esetben a beruházó a koncepcióváltozatok láttán változtat az elképzelésén — és ez pontosan az a pillanat, amikor a változtatás még ingyen van.
A kiviteli terv elméletileg elhagyható. Gyakorlatilag ez az egyik legdrágább döntés, amit egy beruházó hozhat. Kiviteli terv nélkül a kivitelező a saját értelmezése szerint épít; minden nem szabályozott részlet a legolcsóbb megoldás felé csúszik; összehasonlítható ajánlat pedig eleve nem kérhető, mert nincs mihez árazni.
A tervezési program soha nem hagyható el érdemben. Ez az egyetlen fázis, ami a teljes díj töredékébe kerül, és a legtöbb pénzt spórolja.
Gyakori kérdések
Egyszerre készíthető-e az engedélyezési és a kiviteli terv?
Részben. A kiviteli terv tartalma nem térhet el a véglegessé vált engedélytől és a záradékolt dokumentációtól, ezért a kiviteli tervezés érdemi része csak az engedélyezési terv lezárása után futhat. Az előkészítő munkák és bizonyos szakági részletek viszont párhuzamosíthatók — ezzel tipikusan 3–5 hét nyerhető a teljes ütemtervben.
Ki dönti el, melyik fázisra van szükség?
A megrendelő. A tervezőnek viszont kötelessége írásban tájékoztatni, ha a szerződés nem fedi a kamarai szabályzat és a jogszabályok szerinti minimális tartalmat — ezt a MÉK tartalmi követelmények szabályzata kifejezetten előírja.
Melyik fázisban lehet még változtatni?
A tervezési programban és a koncepciótervben szinte bármit, gyakorlatilag költség nélkül. Az engedélyezési tervben még lehet, de már munkába kerül. A kiviteli tervben a változtatás újratervezés. A kivitelezés alatt a változtatás bontás és pótmunka — és ha a külső alaprajzi méretet, a beépítési magasságot, a telken belüli elhelyezkedést, a szomszéddal határos falat, az alapozást vagy a tetőszerkezetet érinti, akkor új építési engedély is kell hozzá.