Az építési engedélyezési eljárás ügyintézési határideje 25 nap. Ebből azonban sokan arra következtetnek, hogy „egy hónap alatt megvan az engedély". A valóságban egy 1 000–5 000 m²-es ipari vagy kereskedelmi épületnél a döntéstől a jogerős engedélyig 3–5 hónap, a kivitelezés megkezdéséig 6–9 hónap telik el. Ez a cikk megmutatja, mi tölti ki ezt az időt — és mit lehet belőle lerövidíteni.
A teljes ütemterv
| Szakasz | Idő | Párhuzamosítható? |
|---|---|---|
| Tervezési program | 1–3 hét | — |
| Geodéziai felmérés + tervezési alaptérkép | 2–3 hét | igen |
| Talajvizsgálati jelentés | 2–4 hét | igen |
| Közműadatok az e-közmű rendszerből | 2–4 hét | igen |
| Koncepcióterv | 2–4 hét | — |
| Engedélyezési terv, minden szakággal | 4–8 hét | részben |
| Településképi eljárás / tervtanács | 2–6 hét | részben |
| Hatósági ügyintézés | 25 nap (szakkérdéssel 35, 400 m² feletti kereskedelmi építménynél 75) | — |
| Részösszeg: a döntéstől a jogerős engedélyig | kb. 3–5 hónap | |
| Kiviteli terv | 6–14 hét | részben |
| Kivitelezői versenyeztetés | 4–6 hét | — |
| Teljes átfutás a kivitelezés megkezdéséig | kb. 6–9 hónap |
Mi tölti ki ezt az időt valójában?
1. Az előkészítő adatok — 2–4 hét, és nem gyorsítható
Három dolog nélkül nem lehet felelős tervet készíteni:
Geodéziai felmérés és tervezési alaptérkép. 2026. február 27-től minden építési engedélyezési eljárásban kötelező. Geodéziai tervezői minősítéssel rendelkező földmérő készíti, a földrészlethatár kitűzését követően, annak adatainak felhasználásával. Ára nagyságrendileg 110–150 ezer forint.
Talajvizsgálati jelentés. Az Eurocode 7 bevezetése óta ez a korábbi talajmechanikai szakvélemény önálló dokumentuma; GT jogosultsággal rendelkező geotechnikai tervező készíti. Ára kb. 20 000 Ft/folyóméter fúrás, minimum kb. 380 000 Ft. Enélkül nincs felelős alapozási terv.
Közműadatok. 2017. július 1. óta kizárólag a tervezői jogosultsággal rendelkező, az e-közmű rendszerben regisztrált tervező (vagy az általa képviselt vállalkozás) igényelheti — a beruházó saját maga nem. A közműnyilatkozat és a közmű-állásfoglalás kérelmezése is kizárólag a közműegyeztető rendszeren keresztül indítható.
Ez az a szakasz, amit a legtöbb beruházói ütemterv kihagy — miközben ez a tervezés bemenete, nem a következménye.
2. A megrendelői döntési idő
A tapasztalat szerint ez a legnagyobb, és egyben az egyetlen tétel, amelyen a beruházó közvetlenül tud gyorsítani. A koncepciótervi változatok közötti döntés, a technológiai adatok szolgáltatása, az anyag- és berendezésválasztás — ezek mind a megrendelőnél állnak.
Gyakorlati javaslat: a tervezési szerződéshez érdemes döntési naptárat mellékelni, amelyben szerepel, hogy mikor milyen döntést kell meghozni, és mi történik, ha csúszik.
3. A párhuzamos hatósági eljárások
Itt a legnagyobb a meglepetés-kockázat, mert ezek nem az építésügyi hatóságnál futnak, és nem a 25 napos határidő alá tartoznak:
| Eljárás | Idő | Mikor merül fel |
|---|---|---|
| Környezetvédelmi előzetes vizsgálat (314/2005. Korm. r.) | 60 nap | Ha a tevékenység a rendelet 3. sz. mellékletében szerepel |
| Teljes környezeti hatásvizsgálat | több hónap | Ha az előzetes vizsgálat jelentősnek ítéli a hatásokat |
| Iparbiztonsági engedély | eljárásfüggő | Veszélyes anyagokkal foglalkozó üzemnél |
| Termőföld más célú hasznosítása (2007. évi CXXIX. tv.) | több hét | Termőföld igénybevételénél |
| Útkezelői hozzájárulás | több hét | Új közúti csatlakozásnál |
| Rendeltetésmódosítási eljárás (143/2018. Korm. r.) | külön eljárás | 400 m²+ építmény kereskedelmi rendeltetésre változtatása |
| Településképi vélemény (419/2021. Korm. r.) | önkormányzatonként | Ha a településképi rendelet előírja |
| Tervtanács (283/2024. Korm. r.) | ülésezési rendtől függ | Ha jogszabály előírja |
| Hálózati engedélyes teljesítménybővítés | akár hónapok | Ha a technológiai teljesítményigény meghaladja a meglévő csatlakozást |
Az utolsó tétel a leggyakoribb rejtett kockázat ipari beruházásnál. A villamos teljesítménybővítés átfutása a tervezéstől független, és ha késve indul, az a teljes átadást tolja el.
4. Maga a tervezés
Ez a legkisebb bizonytalanságú tétel, mert kapacitáskérdés. Az engedélyezési dokumentáció 4–8 hét, a kiviteli terv 6–14 hét — összetettségtől és mérettől függően.
Mit lehet lerövidíteni?
1. Az előkészítő adatokat párhuzamosan indítani. A geodézia, a talajvizsgálat és a közműadatok beszerzése futhat a tervezési program készítésével egy időben. Ez 2–4 hét nyereség.
2. A kiviteli tervezés egy részét előrehozni. A kiviteli terv nem térhet el a véglegessé vált engedélytől, ezért az érdemi része csak utána futhat — de az előkészítő munkák és bizonyos szakági részletek párhuzamosíthatók. Tipikusan 3–5 hét nyereség.
3. Előzetes szakhatósági állásfoglalást kérni. Az építtető a kérelem benyújtása előtt közvetlenül kérhet előzetes szakhatósági állásfoglalást az ÉTDR-ben, és a hatóság a hat hónapnál nem régebbi állásfoglalást elfogadja. Ezzel az engedélyezési eljárás rövidülhet.
4. A megrendelői döntéseket előre ütemezni. Ez a legnagyobb egyszeri nyereség — és teljes egészében a beruházón múlik.
Mit NEM lehet lerövidíteni?
- A 25 (35, 75) napos hatósági ügyintézési határidőt
- A 60 napos környezetvédelmi előzetes vizsgálatot
- A talajvizsgálat fizikai átfutását
- A tervtanács ülésezési rendjét
- A hálózati engedélyes eljárását
Egy fontos időzítési szabály
Az építési engedély a véglegessé válásától számított 4 évig hatályos, és nem hosszabbítható meg. Ha viszont az építési tevékenységet az engedély hatálya alatt — az építési napló megnyitásával igazoltan — megkezdték, a munka a munkaterület első átadásától számított 6 évig folytatható.
Ebből következik: ha a finanszírozás vagy a piaci helyzet bizonytalan, érdemes az engedélyt akkor beadni, amikor a megvalósítás reálisan négy éven belül elindul. Egy „biztos, ami biztos" alapon idő előtt megszerzett engedély lejárhat.
Gyakori kérdések
Lehet-e a tervezéssel párhuzamosan kivitelezőt keresni?
Igen, és nagyobb projektnél érdemes is — de az érdemi ajánlatkérés csak akkor lehetséges, ha van tételes mennyiségi kiírás, ami a kiviteli terv része. Enélkül az ajánlatok nem összehasonlíthatók.
Mennyi idő alatt lesz kész az engedélyezési terv?
Átlagos bonyolultságú, 1 000–5 000 m²-es épületnél 4–8 hét, feltéve, hogy az előkészítő adatok (geodézia, talajvizsgálat, közmű) rendelkezésre állnak, és a megrendelői döntések időben megszületnek.
Mikor kell elkezdeni a projektet, ha jövő ősszel be akarok költözni?
Számoljon visszafelé: kivitelezés (épülettípustól függően 6–12 hónap) + versenyeztetés (4–6 hét) + kiviteli terv (6–14 hét) + engedélyezés (3–5 hónap). Egy közepes ipari csarnoknál ez összesen másfél–két év a döntéstől a beköltözésig.