A tervezési program szöveges dokumentum, amely rögzíti az építménnyel szemben támasztott követelményeket és az építtetői elvárások mennyiségi és minőségi részletezését. Tartalmát a 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet 16. § (3) bekezdése és a Magyar Építész Kamara tartalmi szabályzata írja elő, 18 pontban. Ez a projekt legolcsóbb fázisa, és a legtöbb pénzt spórolja — mert itt derül ki, mit nem gondolt még végig senki.
Miért nem lehet enélkül tervezni?
Mert enélkül a tervező sejt. És ha a tervező sejt, akkor az első koncepciótervnél derül ki, hogy a targoncaforgalom kétszerese a feltételezettnek, hogy a technológiához 630 kVA kell 250 helyett, vagy hogy a beruházó fejében a raktár mellé egy 400 m²-es iroda is tartozott, amiről eddig nem esett szó.
Ezek nem műszaki hibák. Kommunikációs hibák — és a legdrágább fajtából.
A tervezési program az a dokumentum, ami ezt megelőzi. A tervezési szerződés műszaki melléklete, amelyre a tervező hivatkozni tud, és amelynek alapján később eldönthető, hogy egy változás beletartozott-e a megbízásba vagy sem.
A 18 pont
1. A tervezési feladat részletes leírása
A tervezés tárgyának szabatos megnevezése, a fontos elvárások (összetett funkciók, felhasználói kör, kapcsolódó építmények, speciális követelmények), a tervezési határ szakágankénti bontásban, a tervezendő épületek és rendeltetési egységek száma, a szintszám és a közelítő összes szintterület.
2. A tervezés előzményei
A korábban készült dokumentációk megnevezése és azonosító adatai: megvalósíthatósági tanulmány, előzetes terv, tanulmányterv, felmérési terv, meglévő épület tervei. Fel kell tüntetni a korábbi főépítészi és tervtanácsi véleményt is. És — ez a legritkábban kezelt pont — tisztázni kell a szerzői jogi kérdéseket: van-e korábbi tervezői tevékenységhez kapcsolódó szerzői jog, és ha igen, milyen lépések szükségesek.
3. Az elvárt követelmények, élettartami igények
Azok a megrendelői igények, amelyek a TÉKA (280/2024. Korm. r.) általános előírásaitól eltérnek vagy szigorúbbak. A beépítési határértékektől való eltérés igénye. Az élettartamra vonatkozó elvárás. A megújuló energiaforrások használatának lehetősége. A vagyonbiztonsági és energetikai minőségi igények.
4. A megfelelés igazolásának módja
Az alkalmazandó szabványok vagy azokkal egyenértékű számítási-méretezési eljárások köre, és az, hogy a megfelelést tervezői nyilatkozattal, a betervezett anyagok megfelelőségi igazolásával, rajzi elemekkel vagy egyéb módon igazoljuk.
5. Költségkeret
Ha van rögzített költségkeret, azt dokumentálni kell — a költségelemzés módszerével együtt (például funkció-alapterület alapú becslés). És ha nincs költségkeret, azt a tényt is rögzíteni kell.
Rögzített keret esetén meg kell határozni:
- a keret túllépése jóváhagyásának feltételeit — mikor számít elfogadottnak az építtető részéről,
- keretcsökkentés esetén az elvárások és követelmények módosítási szabályait — milyen módon és mely esetben csökkenthető az építtető által meghatározott műszaki tartalom.
Ez a pont előzi meg a beruházások legnagyobb konfliktusait. Ha nincs leírva, hogy mi történik a keret túllépésekor, akkor a válasz a projekt közepén, feszült helyzetben fog megszületni.
6. A helyszín bemutatása
Település, helyrajzi szám, telekméret, domborzat, környezet, a telken álló épületek. Az építési övezeti besorolás és a hozzá tartozó beépítési határértékek. Védőtávolságok (országos közút, vasúti pálya), egyéb védelem (kilátásvédelem). A telek rendezettsége. Védelmi státusz (műemlék, védett terület) azonosítóval. Településképileg meghatározó területhez tartozás.
7. Helyiségigények és funkcionális kapcsolatok
A helyiségigények mérőszámokkal, a funkciókkal kapcsolatos elvárások, alapterület-arányok, és a megkívánt funkcionális kapcsolatok — mely helyiség melyik mellett legyen és miért.
8. Az építményben üzemelendő technológiák
Az alapvető épületgépészeti rendszerek (fűtés, HMV, vízellátás, csatorna, csapadékvíz, komfortszellőzés), az épületvillamos rendszerek (erősáram, villámvédelem), a különleges gépészeti (hűtés, szellőztetés) és villamossági (gyengeáram, okos rendszer) technológiák, valamint a működéshez, használathoz, termeléshez és üzemeltetéshez szükséges technológiai folyamatok és berendezések.
Ipari épületnél ez a legfontosabb pont. Enélkül a fesztáv, a belmagasság, a padlóterhelés és a betáplálás mind találgatás.
9. Belsőépítészeti munkarész
Az érintett területek meghatározása, a fő funkció és funkcionális egységek, a belső terek működési rendszere és nagyságrendje, a speciális belső kialakítást igénylő funkciók, és a korlátozó paraméterek (tűzvédelem, akadálymentesítés, minimális tiszta belmagasság, folyosóbelméret).
10. Közútkapcsolati és parkolási igények
A TÉKA szerinti gépjármű- és kerékpár-várakozóhelyek számától való eltérés igénye, az elektromos töltőhelyek. A közúthoz vagy magánúthoz való csatlakozás biztosítottsága, illetve új csatlakozás szükségessége. A tervezési határon kívül eső feladatok meghatározása, felelősségi kör kijelölésével.
11. Közmű- és energiaellátás
A telek jelenlegi közművesítettsége, és hogy az kielégíti-e a beépítés feltételeit; a hiányzó közművek pótlásának vagy kiváltásának módja. A megújuló energiaforrás használatának módja — meglévő épületnél is vizsgálandó. A tervezési határon kívüli feladatok felelősségi körrel.
12. Akadálymentesítés
Kötelező-e jogszabály alapján, és milyen mértékben; illetve szükséges-e egyéb okból — például pályázati megfelelés miatti projektarányos akadálymentesítésként vagy építtetői szándékból.
13. Műemlékvédelmi szempontok
Védettségek, eszmei és tárgyi értékek, települési státuszvizsgálat, korábbi épülethasználat és felújítások, jövőkép és kezelési stratégia, a műemléki környezet rendezése, a funkcionális igények és a műemlék adottságainak összevetése, energetikai lehetőségek az értékek megőrzése mellett, és az alapvető követelményektől való eltérés lehetősége az értékőrzés érdekében. Rögzíteni kell, hogy készült-e korábban tudományos dokumentáció és értékleltár — műemléknél ezek beszerzése szükséges a tervezés megkezdéséhez.
14. Tűzvédelmi munkarész
A tűzvédelmi koncepció, a vonatkozó jogszabálytól eltérő szabályrendszer alkalmazásának szükségessége (biztosítói előírások, nemzetközi irányelvek), és a sajátos építtetői elvárások — például beépített oltóberendezés akkor is, ha azt jogszabály nem írja elő.
Tartalma: az építtetői adatszolgáltatás köre · a használók menekülési képessége és a befogadóképesség · a tárolással és technológiával összefüggő adatok, például a várható tűzterhelés · a rendeltetések · a kockázati osztály és a mértékadó kockázati osztály · az elhelyezési követelmények (beépítési mód, tűztávolság, megközelítés) · a megengedett tűzszakaszterületek · a hő és füst elleni védelem · az elvárt beépített tűzvédelmi berendezések · az oltóvízellátási igény · a tűzoltási beavatkozási feltételek és a létesítményi tűzoltóság szükségessége · a jogszabálytól eltérő műszaki megoldások és az ellensúlyozó intézkedések · az egyedi mérnöki módszerek (tűz- és füstterjedési, kiürítési szimulációk).
15. A szükséges szakági tervezői és szakértői feladatok
Meg kell határozni, milyen szakvélemények, szakági tervezők, szakértők és technológiai tervezők bevonása szükséges.
- Szakági tervezők: tartószerkezeti (magas- és mélyépítés), épületvillamosság (erősáram, gyengeáram), épületautomatika, épületgépészet, energetikai, akusztikai, közmű, út- és közlekedés, tűzvédelmi, település, kert és táj, belsőépítészeti, geotechnikai tervező, földmérő
- Szakértők: műemlékvédelmi, faanyagvédelmi, környezetvédelmi szakértő, rehabilitációs szakmérnök, BIM-menedzser
- Technológiai tervezők: konyha-, biztonság- és munkavédelmi, szigetelés-, oktatás-, színház-, film-, sport-, uszoda-, orvostechnológiai tervező
16. A használat, üzemeltetés és karbantartás feltételei
Az általánostól eltérő karbantartási és üzemeltetési igények — például karbantartásmentes vagy kis karbantartási igényű berendezések betervezése. Speciális igényű berendezésnél a tervezésre gyakorolt hatás. Ha az üzemeltetés BIM-rendszerben történik, a tervezési folyamatba az üzemeltetőt is be kell vonni.
17. Régészeti érintettség
A helyszínen fennálló régészeti érintettséget vagy védelmet a közhiteles örökségvédelmi nyilvántartásból lekért adatok alapján rögzíteni kell, és szükség esetén az előzetes feltárás vagy helyszíni megfigyelés szükségességét is.
18. Egyéb meghatározó követelmények
Rögzíteni kell a további követelményeket — vagy azt a tényt, hogy nincs ilyen.
Állami beruházásnál
A tervezési programot a 2023. évi LXIX. törvény 30. §-ában részletezett tartalmi elemekkel kiegészítve kell összeállítani, és a törvényben felsorolt szereplőket is be kell vonni a készítésébe.
Mennyi idő és mennyibe kerül?
Egy közepes ipari épületnél a tervezési program összeállítása jellemzően 1–3 hét, 2–4 egyeztetéssel. A díja a teljes tervezési díj töredéke — cserébe ez az a dokumentum, ami megakadályozza, hogy a kiviteli fázisban derüljön ki a technológia valódi igénye.
Gyakori kérdések
Ki készíti a tervezési programot?
Az építtető felelőssége, de a gyakorlatban a tervezővel közösen készül. A kamarai szabályzat kifejezetten úgy fogalmaz, hogy a program előkészítését konzultációk előzik meg, amelyek során további eldöntendő kérdések merülnek fel, és amelyek célja, hogy a megrendelő szakszerű tájékoztatást kapjon, és reális cselekvési tervet indítson útjára.
Mi történik, ha valamit nem tudok eldönteni?
Akkor azt kell rögzíteni, hogy nyitott kérdés, és mikorra kell rá válasz. Ez sokkal jobb, mint ha egy hallgatólagos feltételezés kerül a tervbe. A szabályzat több pontnál is előírja, hogy ha valami nincs, azt a tényt is rögzíteni kell — például a költségkeretnél.
Kell-e tervezési program egy egyszerű raktárhoz?
Igen, és pont egy egyszerű épületnél a legolcsóbb elkészíteni. A tervezési program terjedelme az épület összetettségével arányos — egy raktárnál lehet 4–6 oldal, egy technológiai üzemnél 25.